Immobilienfonds unter Druck!
(08.08.26) Die Krise bei offenen Immobilienfonds verschärft sich. Im Jahr 2026 haben bereits mehrere kleinere Fonds die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt oder die vollständige Abwicklung angekündigt. Innerhalb weniger Monate traf es unter anderem Wohn-, Büro- und Nahversorgungsfonds. Die Häufung zeigt: Es geht längst nicht mehr nur um einzelne problematische Immobilien, sondern um ein strukturelles Zusammenspiel aus Mittelabflüssen, verzögerten Wertkorrekturen und fehlender Liquidität.
Für Sie als Anleger ist dabei entscheidend: „Offen“ bedeutet bei einem Immobilienfonds nicht, dass Sie jederzeit sicher an Ihr Geld kommen. Zwar können grundsätzlich laufend Anteile gekauft und zurückgegeben werden. Da der Fonds jedoch überwiegend in Gebäude investiert, lässt sich das Vermögen nicht kurzfristig zu Geld machen. Eine Immobilie kann nicht wie eine Aktie innerhalb von Sekunden verkauft werden.
Übersteigen die Rückgabewünsche der Anleger die verfügbaren Bankguthaben und Verkaufserlöse, darf oder muss die Fondsgesellschaft die Anteilsrücknahme aussetzen. Während dieses Rücknahmestopps bleibt Ihr Kapital gebunden. Reicht die Liquidität auch nach längerer Zeit nicht aus, kann daraus eine vollständige Abwicklung des Fonds entstehen.
Sechs Fonds mit erheblichen Problemen
Zu den betroffenen Produkten gehören der Wertgrund WohnSelect D, der Fokus Wohnen Deutschland und der UBS (D) Euroinvest Immobilien, bei denen die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt wurde. Hinzu kommen der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland sowie der Leading Cities Invest und der Aachener Spar- und Stiftungsfonds, für die eine Abwicklung beziehungsweise die Beendigung der Verwaltung angekündigt wurde.
Beim Leading Cities Invest war das Fondsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro im Jahr 2022 auf zuletzt nur noch rund 330 Millionen Euro gefallen. Das Management verkaufte zahlreiche Immobilien, um die Rückgabewünsche der Anleger bedienen zu können. Dennoch reichte die Perspektive offenbar nicht mehr aus, um den Fonds dauerhaft fortzuführen. Der Anbieter hatte bereits zuvor auf gestiegene Anteilkündigungen und umfangreiche Immobilienverkäufe hingewiesen.
Auch der UBS (D) Euroinvest Immobilien war bereits über viele Jahre stark geschrumpft. Sein Volumen sank seit 2010 von ungefähr 2,5 Milliarden Euro auf zuletzt weniger als 400 Millionen Euro. Im März 2026 wurden sowohl die Ausgabe neuer Anteile als auch die Rücknahme bestehender Anteile ausgesetzt. Damit können Anleger derzeit weder regulär aussteigen noch neue Anteile erwerben.
Liquidität ist der entscheidende Engpass
Das Grundproblem offener Immobilienfonds liegt im Gegensatz zwischen täglich oder regelmäßig bewerteten Fondsanteilen und schwer verkäuflichen Immobilien. Anleger erwarten die Auszahlung ihres Geldes zu einem festgelegten Rücknahmetermin. Die Fondsgesellschaft muss dafür jedoch ausreichend liquide Mittel vorhalten oder Gebäude verkaufen.
Liquidität bezeichnet Vermögen, das kurzfristig zur Verfügung steht. Dazu zählen vor allem Bankguthaben und leicht verkäufliche Wertpapiere. Immobilien sind dagegen illiquide: Verkaufsverhandlungen, Prüfungen, Finanzierung und notarielle Abwicklung können viele Monate dauern. Unter Zeitdruck sinkt zudem häufig der erzielbare Preis.
Genau daraus kann eine gefährliche Abwärtsspirale entstehen. Fordern viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurück, muss der Fonds verkaufen. Liegen die erzielbaren Verkaufspreise unter den bisherigen Gutachterwerten, folgen Abwertungen. Diese schwächere Wertentwicklung kann weitere Anleger zum Ausstieg bewegen, wodurch der Verkaufsdruck erneut steigt.
Warum Gutachterwerte problematisch werden können
Die Immobilien in offenen Fonds werden regelmäßig durch unabhängige Sachverständige bewertet. Aus diesen Verkehrswerten wird gemeinsam mit den übrigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten der Nettoinventarwert berechnet.
Dieser wird häufig mit der englischen Abkürzung NAV für „Net Asset Value“ bezeichnet.
Ein Gutachterwert ist jedoch kein garantierter Verkaufspreis. Er beruht auf Annahmen zu Mieteinnahmen, Leerständen, Instandhaltungskosten, Marktrenditen und der künftigen Entwicklung des Standorts. Verändert sich das Zins- und Marktumfeld schnell, können diese modellbasierten Bewertungen der Realität hinterherlaufen.
Erst ein konkretes Bieterverfahren zeigt, welchen Preis Käufer tatsächlich zahlen. Bei einzelnen Verkäufen mussten Fonds ihre bisherigen Bewertungen vor dem Abschluss deutlich reduzieren. Das ist für Anleger besonders kritisch, weil Rückgaben und Gebühren zuvor möglicherweise noch auf höheren rechnerischen Werten beruhten.
Zinswende belastet Immobilienwerte
Die abrupte Zinswende seit 2022 hat den Immobilienmarkt grundlegend verändert. Steigende Finanzierungskosten verringern die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer. Gleichzeitig werden Anleihen und Festgeld als Alternativen attraktiver, sodass Immobilien eine höhere Rendite bieten müssen.
Eine höhere geforderte Rendite führt rechnerisch zu niedrigeren Immobilienwerten. Vereinfacht ausgedrückt: Erzielt ein Gebäude jährlich eine Nettomiete von einer Million Euro und verlangen Investoren eine Rendite von vier Prozent, ergibt sich ein rechnerischer Wert von 25 Millionen Euro. Bei einer geforderten Rendite von fünf Prozent sinkt der Wert auf 20 Millionen Euro.
Zusätzlich belasten hohe Bau-, Energie- und Sanierungskosten viele Objekte. Besonders betroffen sind Gebäude mit schlechter Energieeffizienz, hohem Modernisierungsbedarf oder unsicheren Anschlussvermietungen. Büroimmobilien stehen außerdem unter Druck, wenn Unternehmen wegen Homeoffice und Kostensenkungen weniger Fläche benötigen.
Frühzeitiges Gegensteuern ist wichtig
Kritisch wird es, wenn ein Fonds trotz wachsender Rückgabewünsche lange an seinem Immobilienbestand festhält oder sogar weitere Gebäude erwirbt. Zukäufe binden Liquidität, die später für die Auszahlung ausscheidender Anleger fehlt. Gleichzeitig kann der Verkauf zu spät beginnen, wenn sich die Marktbedingungen bereits deutlich verschlechtert haben.
Bei mehreren betroffenen Fonds war schon längere Zeit erkennbar, dass das Fondsvolumen schrumpfte oder die Rückgabeverlangen zunahmen. Trotzdem wurden teilweise nur wenige Objekte verkauft oder Bestände zunächst weiter ausgebaut. Dadurch entstand der Eindruck, dass die notwendige Anpassung an das veränderte Marktumfeld nicht konsequent genug erfolgte.
Eine rechtzeitige Verkaufsstrategie garantiert zwar keine guten Preise. Sie kann jedoch verhindern, dass ein Fonds später unter noch höherem Zeitdruck verkaufen muss. Für Anleger ist deshalb nicht nur die ausgewiesene Rendite wichtig, sondern auch die Entwicklung der Liquiditätsquote, der Mittelzuflüsse und der bereits gekündigten Fondsanteile.
Was eine Abwicklung für Sie bedeutet
Wird ein Immobilienfonds abgewickelt, verkauft die Fondsgesellschaft schrittweise sämtliche Gebäude und verteilt die verfügbaren Erlöse an die Anleger. Sie erhalten Ihr Kapital nicht unbedingt in einer einzigen Zahlung zurück. Stattdessen erfolgen häufig mehrere Ausschüttungen über einen längeren Zeitraum.
Eine solche Abwicklung kann Jahre dauern. Immobilien sollen möglichst nicht zu jedem Preis verkauft werden, gleichzeitig fallen weiterhin Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten an. Auch schwächere Vermietungen oder notwendige Sanierungen können den späteren Erlös reduzieren.
Der zuletzt veröffentlichte Anteilspreis sagt daher nicht sicher voraus, wie viel Geld Sie am Ende zurückbekommen. Entscheidend sind die tatsächlich erzielten Verkaufspreise, bestehende Kredite, laufende Kosten und mögliche weitere Abwertungen. Verluste werden häufig erst im Verlauf der Verkäufe vollständig sichtbar.
Börsenverkauf mit massivem Preisabschlag
Anteile einiger offener Immobilienfonds können während eines Rücknahmestopps weiterhin über die Börse verkauft werden. Dabei kauft jedoch nicht die Fondsgesellschaft Ihre Anteile zurück. Sie benötigen einen anderen Anleger, der bereit ist, sie zu übernehmen.
Der Börsenkurs kann erheblich unter dem offiziellen Rücknahmepreis beziehungsweise Nettoinventarwert liegen. Dieser Abschlag ist kein Zufall, sondern spiegelt die Unsicherheit über künftige Abwertungen, Verkaufserlöse und die Dauer der Kapitalbindung wider.
Ein Börsenverkauf kann Ihnen zwar schneller Liquidität verschaffen, realisiert aber möglicherweise einen hohen Verlust. Sie sollten daher vergleichen, welcher Abschlag verlangt wird und welche Risiken Sie bei einem weiteren Halten tragen. Eine pauschal richtige Entscheidung gibt es nicht.
Mindesthaltefrist bietet keinen Vollschutz
Für viele offene Immobilienfonds gilt eine gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Zusätzlich muss die Rückgabe in der Regel zwölf Monate im Voraus unwiderruflich angekündigt werden. Diese Regeln sollen verhindern, dass Anleger massenhaft kurzfristig Geld abziehen.
Die Fristen verbessern die Planbarkeit für das Management, beseitigen das Liquiditätsrisiko jedoch nicht. Wenn über längere Zeit mehr Anleger aussteigen als neue Gelder zufließen, sammeln sich Rückgabeverlangen an. Reichen die vorhandenen Mittel und Verkaufserlöse nicht aus, kann es trotz der langen Vorlaufzeit zu einer Aussetzung kommen.
Auch eine rechtzeitig eingereichte Kündigung schützt nicht zwingend vor einem Rücknahmestopp. Fällt der vorgesehene Auszahlungstermin in die Phase der Aussetzung, kann die tatsächliche Rückzahlung später erfolgen. Im Extremfall geht der Fonds zuvor in die Abwicklung über.
Ratings kritisch hinterfragen
Mehrere inzwischen geschlossene oder abzuwickelnde Fonds hatten zuvor noch Ratings erhalten, die ein ausgewogenes Verhältnis von Chancen und Risiken signalisierten. Das wirft die Frage auf, ob wachsende Liquiditätsprobleme und verzögerte Wertanpassungen rechtzeitig ausreichend berücksichtigt wurden.
Ein Rating ist eine standardisierte Einschätzung, keine Garantie. Es basiert auf verfügbaren Daten, qualitativen Bewertungen und Annahmen zur künftigen Entwicklung. Verschlechtert sich der Markt schneller als erwartet oder sind Immobilienwerte zu optimistisch angesetzt, kann das Urteil zu spät angepasst werden.
Sie sollten Ihre Anlageentscheidung deshalb niemals ausschließlich auf Auszeichnungen, Ratings oder Vertriebsmaterialien stützen. Prüfen Sie auch, wer eine Bewertung beauftragt und bezahlt hat. Ein möglicher wirtschaftlicher Interessenkonflikt macht ein Rating nicht automatisch falsch, sollte aber transparent berücksichtigt werden.
Auch große Fonds sind nicht immun
Bislang sind vor allem kleinere Fonds unmittelbar von Schließungen und Abwicklungen betroffen. Das bedeutet jedoch nicht, dass große Produkte automatisch sicher sind. Auch dort können anhaltende Mittelabflüsse zu verstärkten Immobilienverkäufen und späteren Wertkorrekturen führen.
Größere Fonds verfügen meist über breiter gestreute Portfolios, mehr Liquidität und besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten. Gleichzeitig können sie wegen ihrer Größe nicht beliebig schnell reagieren. Müssen große Volumina verkauft werden, finden sich nicht jederzeit ausreichend Käufer zu akzeptablen Preisen.
Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob ein Fonds groß oder bekannt ist. Entscheidend ist, ob seine Liquidität zu den angekündigten Rückgaben passt, wie realistisch die Immobilien bewertet sind und wie schnell das Management auf veränderte Bedingungen reagiert.
Diese Kennzahlen sollten Sie prüfen
Achten Sie zunächst auf die Entwicklung des Fondsvermögens. Ein über Jahre sinkendes Volumen kann auf anhaltende Mittelabflüsse hinweisen. Prüfen Sie außerdem, wie hoch die frei verfügbare Liquidität ist und welche Rückgabewünsche bereits für die kommenden Monate angekündigt wurden.
Betrachten Sie anschließend die Immobilienverkäufe. Entscheidend ist nicht nur, ob Objekte veräußert wurden, sondern zu welchen Preisen im Verhältnis zu den vorherigen Gutachterwerten. Wiederholte Sonderbewertungen kurz vor einem Verkauf sind ein Warnsignal dafür, dass die bisherigen Buchwerte möglicherweise zu hoch waren.
Wichtig sind auch Leerstandsquote, Kreditquote, auslaufende Mietverträge und Sanierungsbedarf. Eine hohe Vermietungsquote allein genügt nicht. Langfristige Verträge mit bonitätsstarken Mietern sind wertvoller als kurzfristige Mietverhältnisse bei Gebäuden, die anschließend umfangreich modernisiert werden müssen.
Meine Einschätzung: Die aktuellen Rücknahmestopps und Abwicklungen markieren eine ernste Vertrauenskrise für offene Immobilienfonds. Das Kernproblem ist nicht allein die Zinswende. Besonders belastend ist, dass Wertkorrekturen teilweise erst dann sichtbar werden, wenn Gebäude tatsächlich verkauft werden müssen.
Für Sie als Anleger bedeutet das: Behandeln Sie offene Immobilienfonds nicht wie jederzeit verfügbares Tagesgeld und auch nicht wie schwankungsarme Ersatzanleihen. Hinter den scheinbar ruhigen Anteilspreisen stehen illiquide Sachwerte, deren tatsächlicher Marktwert oft erst bei einem Verkauf erkennbar wird.
Mein Rat lautet: Prüfen Sie bestehende Positionen jetzt anhand der Liquidität, der Mittelabflüsse, der Verkaufsaktivitäten und der Differenz zwischen Gutachter- und Verkaufspreisen. Konzentrieren Sie Ihr Immobilienvermögen nicht auf einen einzigen Fonds. Und investieren Sie dort nur Kapital, auf das Sie langfristig verzichten können – denn eine formale Rückgabefrist garantiert noch keine pünktliche Auszahlung.
Mehr Hintergründe unter: www.markus-miller.com
Warnsignal Immobilienfonds: Jetzt wird abgewickelt!
(20.06.26) Die Krise bei offenen Immobilienfonds erreicht eine neue Eskalationsstufe. Mit dem „Leading Cities Invest“ von KanAm Grund wird nun ein Fonds nicht nur vorübergehend geschlossen, sondern tatsächlich liquidiert. Für Sie als Anleger ist das ein deutliches Warnsignal: Auch Produkte, die jahrelang als solide, defensiv und vergleichsweise stabil galten, können in Stressphasen erhebliche Risiken offenbaren.
Besonders brisant ist der Fall, weil offene Immobilienfonds lange als ruhiger Sachwertbaustein im Depot galten. Bürogebäude, Einkaufsflächen, Logistikimmobilien oder andere Gewerbeobjekte sollten regelmäßige Mieterträge liefern und Schwankungen an den Aktienmärkten abfedern. Doch genau dieses Sicherheitsgefühl kann gefährlich werden, wenn Sie die Struktur solcher Fonds falsch einschätzen.
Der „Leading Cities Invest“ hat bereits rund zwei Drittel seiner Objekte verkauft. Das verbleibende Restportfolio im Umfang von rund 350 Millionen Euro soll nun schrittweise abgewickelt werden. Das bedeutet für Sie: Ihr Geld kommt nicht einfach sofort vollständig zurück. Sie sind darauf angewiesen, dass die restlichen Immobilien verkauft werden können – möglichst zu akzeptablen Preisen.
Warum „offen“ nicht automatisch liquide bedeutet
Der zentrale Denkfehler liegt im Begriff „offen“. Ein offener Immobilienfonds klingt nach schneller Verfügbarkeit. In der Praxis passt das aber nur bedingt zur Anlageklasse Immobilien. Eine Aktie kann innerhalb von Sekunden verkauft werden. Eine Immobilie braucht dagegen Gutachten, Käufer, Verhandlungen, Finanzierung, Notartermine und oft Monate bis Jahre bis zum Abschluss.
Genau hier entsteht das Grundproblem: Sie erwarten möglicherweise Liquidität, der Fonds besitzt aber überwiegend illiquide Vermögenswerte. Illiquide bedeutet: Ein Vermögenswert lässt sich nicht jederzeit schnell und ohne deutlichen Preisabschlag verkaufen. In ruhigen Marktphasen fällt dieser Unterschied kaum auf. In Krisenphasen wird er jedoch zum Kernrisiko.
Wenn viele Anleger gleichzeitig Geld zurückhaben wollen, muss der Fonds ausreichend Bargeld vorhalten oder Immobilien verkaufen. Sind die Immobilienmärkte schwach, drohen Verkäufe unter Druck, niedrigere Bewertungen und im Extremfall die Aussetzung der Rücknahme oder sogar die Abwicklung des Fonds.
Die Zinswende belastet Immobilienfonds massiv
Die aktuelle Krise offener Immobilienfonds ist kein Zufall. Sie ist eine Folge der Zinswende, schwächerer Immobilienmärkte und veränderter Anlegerpräferenzen. In der Nullzinsphase waren Immobilienfonds attraktiv, weil Tagesgeld und Festgeld kaum Zinsen boten. Immobilien galten als solide Alternative mit regelmäßigen Erträgen.
Mit steigenden Zinsen hat sich das Bild verändert. Sichere Zinsanlagen wurden wieder interessanter. Gleichzeitig stiegen die Finanzierungskosten für Immobilienkäufer. Höhere Zinsen bedeuten: Käufer können oder wollen für Immobilien oft weniger bezahlen, weil die Finanzierung teurer wird. Dadurch geraten Immobilienpreise unter Druck.
Für Sie als Anleger ist das wichtig, weil sinkende Immobilienpreise nicht immer sofort sichtbar werden. Viele Immobilienfonds wirken nach außen zunächst stabil. Doch wenn Objekte verkauft oder neu bewertet werden müssen, kann sich zeigen, dass frühere Buchwerte am Markt nicht mehr vollständig durchsetzbar sind.
Büroimmobilien stehen besonders im Fokus
Hinzu kommt: Gerade Büroimmobilien stehen in vielen Märkten unter Druck. Homeoffice, schwächere Konjunktur, höhere Energiekosten, strengere Anforderungen an Gebäudequalität und Nachhaltigkeit sowie sinkende Nachfrage in schwächeren Lagen belasten die Bewertungen.
Für Sie bedeutet das: Achten Sie nicht nur darauf, dass ein Fonds „Immobilien“ besitzt. Entscheidend ist, welche Immobilien im Fonds liegen. Ein modernes, gut vermietetes Gebäude in sehr guter Lage ist etwas anderes als eine ältere Büroimmobilie mit energetischem Sanierungsbedarf, auslaufenden Mietverträgen oder steigenden Leerstandsrisiken.
Gerade bei offenen Immobilienfonds sollten Sie deshalb genauer hinsehen als früher. Qualität, Lage, Nutzungsart, Mietdauer, Leerstand, Energieeffizienz und Verkaufsfähigkeit der Objekte sind heute entscheidende Risikofaktoren.
Was die Liquidation für Sie konkret bedeutet
Eine Liquidation bedeutet nicht automatisch, dass Ihr gesamtes Geld verloren ist. Sie bedeutet aber, dass der Fonds nicht mehr normal fortgeführt wird. Das Fondsmanagement verkauft die verbleibenden Immobilien nach und nach. Die Erlöse werden anschließend schrittweise an die Anleger ausgezahlt.
Für Sie ist das vor allem ein Geduldstest. Sie haben keinen Anspruch darauf, sofort vollständig ausgezahlt zu werden. Wie viel Geld am Ende zurückfließt, hängt davon ab, zu welchen Preisen die restlichen Immobilien verkauft werden können, welche Kosten entstehen und wie sich der Markt während der Abwicklung entwickelt.
Besonders unangenehm ist: Sie verlieren in dieser Phase ein Stück Kontrolle. Sie können nicht frei entscheiden, wann und zu welchem Preis das Immobilienvermögen veräußert wird. Wenn Sie kurzfristig Liquidität brauchen, kann genau das zum Problem werden.
„Stabil“ heißt nicht „risikolos“
Offene Immobilienfonds wurden in der Vergangenheit häufig als stabiler Depotbaustein vermarktet. Stabil bedeutet aber nicht risikolos. Immobilienpreise können fallen, Mieter können ausziehen, Gebäude können an Attraktivität verlieren und Finanzierungen können teurer werden.
Gerade die geglättete Wertentwicklung vieler Immobilienfonds kann Sie in falscher Sicherheit wiegen. Die Anteilspreise schwanken oft weniger stark als Aktienkurse, weil Immobilien nicht täglich an einer Börse gehandelt werden. Die Werte beruhen auf Gutachten und Bewertungsmodellen. Das kann Stabilität vermitteln, obwohl sich im Hintergrund bereits Risiken aufbauen.
Wenn Immobilien tatsächlich verkauft werden müssen, zeigt sich der reale Marktpreis. Liegt dieser unter dem bisherigen Buchwert, müssen Bewertungen angepasst werden. Genau deshalb können bei Immobilienfonds plötzlich deutliche Wertkorrekturen auftreten, obwohl vorher lange scheinbar Ruhe herrschte.
Diese Warnsignale sollten Sie jetzt prüfen
Sie sollten offene Immobilienfonds jetzt nicht pauschal verteufeln. Aber Sie sollten sehr genau hinsehen. Wichtig ist zunächst die Liquiditätsquote. Sie zeigt, wie viel Bargeld oder kurzfristig verfügbare Mittel ein Fonds besitzt. Eine niedrige Liquiditätsquote kann problematisch werden, wenn viele Anleger aussteigen wollen.
Ebenso wichtig ist die Struktur des Immobilienportfolios. Welche Nutzungsarten dominieren? Büro, Handel, Logistik, Wohnen oder gemischte Objekte? In welchen Ländern und Städten befinden sich die Immobilien? Wie modern sind die Gebäude? Wie lang laufen die Mietverträge? Wie hoch ist der Leerstand?
Auch Mittelabflüsse sollten Sie ernst nehmen. Wenn über längere Zeit mehr Anleger Geld abziehen als neu investieren, steigt der Druck auf das Fondsmanagement. In einem schwachen Immobilienmarkt kann genau das zu Verkäufen unter ungünstigen Bedingungen führen.
Nicht jeder Immobilienfonds ist gleich gefährdet
Es wäre falsch, aus dem Fall „Leading Cities Invest“ automatisch auf alle offenen Immobilienfonds zu schließen. Fonds unterscheiden sich stark nach Management, Immobilienqualität, Verschuldung, Liquidität, regionaler Streuung und Anlegerstruktur. Manche Portfolios sind deutlich robuster als andere.
Trotzdem hat der Fall Signalwirkung für die gesamte Branche. Er zeigt Ihnen, dass offene Immobilienfonds nicht mehr einfach als bequemer Parkplatz für sicherheitsorientiertes Kapital betrachtet werden sollten. Wenn Sie in Immobilienfonds investieren, investieren Sie in unternehmerische Sachwerte – mit Chancen, aber auch mit klaren Risiken.
Besonders kritisch wird es, wenn Sie Immobilienfonds als Ersatz für Tagesgeld, Festgeld oder kurzfristige Liquiditätsreserve nutzen. Dafür sind diese Produkte nicht geeignet. Immobilienfonds gehören, wenn überhaupt, in den langfristigen Vermögensaufbau und nicht in den Teil Ihres Vermögens, der jederzeit verfügbar sein muss.
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Prüfen Sie zuerst, ob Sie offene Immobilienfonds in Ihrem Depot halten. Viele Anleger besitzen solche Fonds direkt, andere indirekt über Vermögensverwaltungen, Dachfonds, Mischfonds oder fondsgebundene Versicherungen. Gerade bei älteren Depots lohnt sich ein genauer Blick.
Sehen Sie sich dabei nicht nur die vergangene Wertentwicklung an. Diese sagt wenig über die aktuellen Risiken aus. Wichtiger sind Liquidität, Objektqualität, regionale Streuung, Vermietungsstand, Nutzungsarten, Bewertungsentwicklung und Rückgaberegeln. Lesen Sie die aktuellen Fondsberichte und achten Sie besonders auf Hinweise zu Mittelabflüssen, Abwertungen und Immobilienverkäufen.
Überprüfen Sie außerdem Ihre persönliche Liquiditätsplanung. Geld, das Sie in den kommenden Monaten oder wenigen Jahren sicher benötigen, sollte nicht in offenen Immobilienfonds gebunden sein. Das gilt besonders für Rücklagen, Steuerzahlungen, geplante Anschaffungen oder Sicherheitsreserven.
So schützen Sie Ihr Vermögen besser
Setzen Sie nicht blind auf den Begriff „Immobilien“. Prüfen Sie genau, ob ein Fonds wirklich zu Ihrer Risikobereitschaft, Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Liquiditätsplanung passt. Ein Immobilienfonds kann sinnvoll sein, wenn Sie langfristig investieren, Schwankungen aushalten und die Struktur des Fonds verstehen.
Vermeiden Sie aber Klumpenrisiken. Ein Klumpenrisiko entsteht, wenn ein zu großer Teil Ihres Vermögens in einer Anlageklasse, einem Produkt oder einem Marktsegment steckt. Wenn Sie bereits Immobilien besitzen, zusätzlich Immobilienaktien halten und dann noch stark in offene Immobilienfonds investieren, kann Ihr tatsächliches Immobilienrisiko deutlich höher sein, als es auf den ersten Blick aussieht.
Achten Sie außerdem darauf, Ihre Sicherheitsreserve wirklich liquide zu halten. Tagesgeld, kurzfristige Festgelder oder Geldmarktlösungen erfüllen eine andere Funktion als Immobilienfonds. Ihr Notgroschen sollte nicht von Immobilienverkäufen, Rücknahmefristen oder Fondsliquidität abhängen.
Vermögensschutz beginnt mit realistischer Risikoeinschätzung
Der wichtigste Lerneffekt aus dem Fall „Leading Cities Invest“ lautet: Vermögensschutz bedeutet nicht, Risiken zu vermeiden, sondern Risiken richtig zu verstehen. Ein Produkt ist nicht automatisch sicher, nur weil es lange Zeit ruhig gelaufen ist. Gerade scheinbar stabile Anlagen können in Stressphasen unangenehme Überraschungen liefern.
Offene Immobilienfonds können weiterhin eine Rolle in einem breit gestreuten Portfolio spielen. Aber sie sollten nicht übergewichtet sein und nicht mit liquiden Sicherheitsbausteinen verwechselt werden. Wenn Sie Immobilienrisiken eingehen, brauchen Sie Zeit, Streuung und die Bereitschaft, auch schwierige Marktphasen auszuhalten.
Für Sie ist jetzt der richtige Zeitpunkt, Ihr eigenes Depot kritisch zu überprüfen. Nicht aus Panik, sondern aus Vorsicht. Denn die Abwicklung des „Leading Cities Invest“ zeigt: Wenn ein Immobilienfonds erst einmal in die Liquidation geht, entscheiden nicht mehr Sie über den Zeitplan – sondern der Markt.
Mehr Hintergründe unter: www.markus-miller.com