(19.09.26) Der Kauf einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Gleichzeitig ist der Prozess kompliziert, zeitaufwendig und fehleranfällig: Immobilienportale müssen durchsucht, Objekte verglichen, Unterlagen geprüft, Finanzierungen kalkuliert, Sanierungskosten geschätzt und rechtliche Vorgaben erfüllt werden.

Künstliche Intelligenz wird diesen Prozess in den kommenden Jahren grundlegend verändern. Sie kann große Datenmengen analysieren, Risiken erkennen, Angebote vergleichen und individuelle Finanzierungsszenarien entwickeln. Was heute noch verschiedene Bankberater, Makler, Gutachter, Versicherer und Handwerker erledigen, könnte künftig in einer digitalen Plattform zusammengeführt werden.

Die Management- und Technologieberatung Cofinpro hat diese Entwicklung bereits vor einigen Jahren in einem Szenario für den Immobilienkauf im Jahr 2035 beschrieben. Einige Elemente dieser Vision sind inzwischen technisch möglich. Andere bleiben Zukunftsmusik oder scheitern bislang an gesetzlichen, regulatorischen und organisatorischen Grenzen.

KI wird zum persönlichen Immobilienassistenten

Stellen wir uns einen Immobilienkauf im Jahr 2035 vor: Myzelia Maier ist 31 Jahre alt, arbeitet als Biotechnologin und möchte erstmals Wohneigentum erwerben. Sie sucht ein Haus im Berliner Umland, das zu ihrer beruflichen Situation, ihren finanziellen Möglichkeiten und ihren langfristigen Lebensplänen passt.

Statt wochenlang unterschiedliche Immobilienportale zu durchsuchen, beauftragt sie ihren persönlichen KI-Assistenten. Dieser kennt die von ihr freigegebenen Suchkriterien: Lage, Größe, Preisrahmen, Pendelzeit, Energieverbrauch, Internetanbindung, Infrastruktur und mögliche Wertentwicklung.

Die KI durchsucht öffentliche und kommerzielle Datenquellen, gleicht Angebote miteinander ab und sortiert offensichtlich überteuerte oder ungeeignete Objekte aus. Sie berücksichtigt dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Kaufnebenkosten, energetischen Zustand, Sanierungsbedarf, Versicherungen, Grundsteuer und voraussichtliche Betriebskosten.

Aus Hunderten Angeboten entsteht eine überschaubare Auswahl. Myzelia erhält nicht einfach eine Trefferliste, sondern eine nachvollziehbare Bewertung mit Chancen, Risiken und offenen Fragen.

Immobilienbewertung in Sekunden

Bei einem interessanten Objekt analysiert die KI zunächst die verfügbaren Unterlagen. Dazu gehören Exposé, Grundrisse, Energieausweis, Flurkarte, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Modernisierungen und bekannte Belastungen.

Anschließend vergleicht das System die Immobilie mit ähnlichen Verkäufen und Angeboten in der Region. Es berücksichtigt Lage, Mikrolage, Grundstück, Ausstattung, Energieeffizienz und Marktentwicklung. Daraus entsteht eine Preisspanne – keine angeblich auf den Euro genaue Bewertung.

Gerade darin liegt ein wichtiger Unterschied: Auch eine hoch entwickelte KI kann den tatsächlichen Verkehrswert nicht zweifelsfrei bestimmen. Fehlende Informationen, bauliche Mängel, ungewöhnliche Ausstattungsmerkmale und lokale Besonderheiten können das Ergebnis erheblich beeinflussen.

Eine Besichtigung und gegebenenfalls ein unabhängiges Gutachten bleiben deshalb unverzichtbar. KI kann Sachverständige unterstützen, aber nicht jede fachliche Prüfung ersetzen.

Sanierungskosten werden transparenter

Bei älteren Gebäuden entscheidet der Sanierungsbedarf häufig darüber, ob ein Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Die KI kann Bilder, Pläne, Energieverbrauchsdaten und Baubeschreibungen auswerten. Sie erkennt mögliche Schwachstellen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Dämmung.

Auf dieser Grundlage erstellt sie mehrere Szenarien:

• notwendige Sofortmaßnahmen,
• energetische Modernisierung,
• altersgerechter Umbau,
• Erweiterung oder Veränderung des Grundrisses,
• mögliche Förderprogramme,
• voraussichtliche Folgekosten.

Über angebundene Handwerker- und Bauplattformen kann die KI aktuelle Vergleichspreise einholen. Sie kann Angebote strukturieren, Leistungsbeschreibungen vergleichen und auf ungewöhnlich hohe oder auffällig niedrige Preise hinweisen.

Eine verbindliche Kostenberechnung ist allein auf Basis digitaler Daten jedoch kaum möglich. Verdeckte Schäden, Altlasten, Schadstoffe oder Probleme mit der Bausubstanz werden häufig erst bei einer Untersuchung vor Ort sichtbar.

Die KI liefert deshalb eine belastbare Orientierung – aber keine Garantie.

Finanzierung nach Lebenssituation statt Standardschema

Sobald Myzelia ein Objekt näher prüfen möchte, gibt sie ausgewählte Finanzdaten für die Finanzierung frei. Ihr KI-Assistent analysiert Einkommen, Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen und regelmäßige Ausgaben.

Daraus entwickelt das System unterschiedliche Finanzierungsmodelle. Es zeigt, wie sich Eigenkapitaleinsatz, Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte auf Monatsrate, Restschuld und Gesamtkosten auswirken.

Zusätzlich simuliert die KI mögliche Veränderungen:

• Was geschieht bei steigenden Anschlusszinsen?
• Wie wirkt sich eine berufliche Auszeit aus?
• Welche Folgen hätte ein vorübergehend niedrigeres Einkommen?
• Bleibt genügend Liquidität für Reparaturen und unerwartete Ausgaben?
• Wie verändert sich die Finanzierung bei Familiengründung, Trennung oder Arbeitslosigkeit?
• Welche Belastung entsteht im Ruhestand?

Eine gute KI sollte nicht nur die maximal mögliche Kreditsumme berechnen. Sie sollte auch aufzeigen, welche Finanzierung dauerhaft tragbar erscheint.

Damit könnte sie einen grundlegenden Fehler vieler Immobilienkäufer verhindern: die Orientierung an der Frage, welchen Kredit eine Bank gerade noch genehmigt, statt an der Frage, welche Belastung langfristig verantwortbar ist.

Kreditentscheidungen dürfen keine Blackbox werden

Banken setzen bereits heute Algorithmen zur Risikobewertung, Betrugserkennung und Bearbeitung von Kreditanträgen ein. Bis 2035 wird der Automatisierungsgrad deutlich steigen.

Eine vollständig autonome Kreditvergabe bleibt jedoch problematisch. Die Bonitätsbewertung natürlicher Personen zählt nach dem europäischen AI Act grundsätzlich zu den besonders sensiblen KI-Anwendungen. Banken müssen Risiken kontrollieren, Datenqualität sicherstellen, Entscheidungen dokumentieren und eine angemessene menschliche Aufsicht gewährleisten.

Der AI Act ist seit August 2024 in Kraft und seit August 2026 grundsätzlich anwendbar, wobei für einzelne Hochrisiko-Anwendungen Übergangsfristen gelten.

Das ist notwendig, weil fehlerhafte oder verzerrte Daten zu unfairen Entscheidungen führen können. Eine KI könnte beispielsweise Menschen aus bestimmten Wohngebieten, Berufsgruppen oder familiären Situationen systematisch benachteiligen.

Der Kunde muss deshalb verstehen können, welche Faktoren für eine Ablehnung, einen höheren Zinssatz oder eine niedrigere Kreditsumme ausschlaggebend waren. Schnelligkeit darf nicht auf Kosten von Transparenz und Rechtsschutz gehen.

Persönliche Daten werden zur neuen Währung

Je mehr Informationen der KI zur Verfügung stehen, desto genauer kann sie ein Finanzierungsangebot erstellen. Darin liegt der große Vorteil – und zugleich eines der größten Risiken.

Kontoumsätze, Kreditkartenzahlungen, Versicherungsdaten, Vermögenswerte, berufliche Entwicklung und familiäre Planungen ergeben ein umfassendes Persönlichkeits- und Risikoprofil. Aus der Analyse von Zahlungsströmen lassen sich Gesundheitsprobleme, Reisen, Konsumgewohnheiten, politische Interessen oder persönliche Krisen ableiten.

Die zentrale Frage lautet deshalb nicht nur: Was kann die KI analysieren? Entscheidend ist: Was darf sie analysieren – und wofür?

Eine Zustimmung, die in einem langen digitalen Prozess beiläufig erteilt wird, ist kein ausreichender Schutz. Erforderlich sind klare Auswahlmöglichkeiten, zweckgebundene Verarbeitung, Datensparsamkeit und die Möglichkeit, erteilte Freigaben wieder zu widerrufen.

Die bequemste Finanzierung ist nicht automatisch die sicherste. Wer sämtliche Lebens- und Finanzdaten bei einem einzigen Anbieter bündelt, schafft eine erhebliche Abhängigkeit.

Virtuelle Besichtigung und digitaler Gebäudezwilling

Zu den realistischsten Anwendungen gehört die virtuelle Immobilienbesichtigung. Aus Grundrissen, Fotos, Videos und Laserscans kann ein digitaler Gebäudezwilling entstehen.

Myzelia bewegt sich virtuell durch die Immobilie und testet unterschiedliche Grundrisse, Bodenbeläge, Küchen, Möbel und Beleuchtungskonzepte. Die KI kann Wände versetzen, Räume neu aufteilen oder energetische Sanierungen visualisieren.

Augmented-Reality-Anwendungen könnten diese Vorschläge bei der Besichtigung direkt in das reale Gebäude einblenden. Käufer sehen dann beispielsweise, wie ein Raum nach einem Wanddurchbruch wirkt oder wie sich neue Fenster und eine Fassadendämmung optisch auswirken.

Solche Darstellungen erleichtern Entscheidungen, bergen aber auch Risiken. Hochwertige Visualisierungen können Mängel überdecken oder unrealistische Erwartungen erzeugen. Zwischen einer fotorealistischen Simulation und einer baurechtlich zulässigen, technisch umsetzbaren Planung besteht ein erheblicher Unterschied.

Jeder Gestaltungsvorschlag muss deshalb mit Statik, Baurecht, Denkmalschutz und realen Kosten abgeglichen werden.

Die Bank wird zum Plattformbetreiber

In dem Zukunftsszenario von Cofinpro entwickelt sich die Bank vom Kreditgeber zum Organisator eines gesamten Immobilienökosystems. Sie vermittelt nicht nur die Finanzierung, sondern koordiniert Makler, Gutachter, Versicherer, Energieberater, Handwerker und Umzugsunternehmen.

Das kann für Kunden komfortabel sein. Statt zahlreiche Ansprechpartner selbst zu koordinieren, erhalten sie wichtige Leistungen über eine zentrale Plattform.

Für Banken eröffnet dieses Modell zusätzliche Einnahmequellen. Vermittlungsprovisionen, Versicherungen, Sanierungsfinanzierungen und weitere Dienstleistungen können rund um den Immobilienkredit gebündelt werden.

Diese Bequemlichkeit hat ihren Preis: Der Plattformbetreiber gewinnt erheblichen Einfluss auf die Auswahl der Anbieter. Für den Kunden muss erkennbar bleiben, ob eine Empfehlung wirklich die beste verfügbare Lösung ist oder vor allem den wirtschaftlichen Interessen der Bank dient.

Ein KI-System darf einen provisionsstarken Kooperationspartner nicht als objektiv beste Empfehlung präsentieren. Interessenkonflikte müssen offengelegt und unabhängige Vergleichsmöglichkeiten erhalten bleiben.

Digitale Identität beschleunigt den Prozess

Ein wichtiger Baustein des künftigen Immobilienkaufs ist die europäische digitale Identität. Die EU-Mitgliedstaaten sollen digitale Identitäts-Wallets bereitstellen, mit denen Bürger ausgewählte Nachweise sicher digital übermitteln können.

Dazu könnten Identitätsdaten, Einkommensnachweise, Qualifikationen oder behördliche Dokumente gehören. Der Nutzer soll jeweils entscheiden können, welche Informationen er freigibt.

Der geplante Ausbau dieser Wallets kann Kreditprozesse erheblich beschleunigen. Banken müssten Dokumente nicht mehr mehrfach anfordern und manuell prüfen. Nachweise könnten direkt aus verifizierten Quellen übernommen werden. Die Bereitstellung der europäischen Wallets ist ab Ende 2026 vorgesehen.

Bis 2035 könnte ein großer Teil der heutigen Papier- und PDF-Bürokratie dadurch verschwinden.

Der Notar bleibt unverzichtbar

Ein Immobilienkauf in Deutschland lässt sich nicht allein per Mausklick oder Sprachbefehl abschließen. Ein Vertrag über den Erwerb oder Verkauf eines Grundstücks bedarf nach § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

Der Notar erfüllt dabei mehr als eine technische Signaturfunktion. Er prüft die Beteiligten, belehrt über die rechtlichen Folgen, gestaltet den Vertrag und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.

Digitale Identitäten, automatisch erstellte Vertragsentwürfe und elektronische Akten können den Prozess beschleunigen. Ob Immobilienkaufverträge bis 2035 vollständig online beurkundet werden können, hängt jedoch von künftigen gesetzlichen Änderungen ab.

Auch der Eintrag im Grundbuch ist kein bloßer Austausch eines digitalen Tokens. Das Grundbuch ist ein staatlich geführtes Register mit hoher rechtlicher Bedeutung. Blockchain-Technologie könnte technische Abläufe unterstützen, ersetzt aber nicht automatisch das bestehende Grundstücks- und Sachenrecht.

Der im ursprünglichen Zukunftsszenario erwähnte „Grundbuch-Token“ ist daher keine Beschreibung der heutigen deutschen Rechtslage, sondern eine spekulative Möglichkeit.

KI kann Fehler machen und manipuliert werden

Je stärker Banken und Immobilienplattformen auf KI setzen, desto wichtiger werden Kontrolle und Cybersicherheit. Fehlerhafte Daten können zu falschen Bewertungen, ungeeigneten Finanzierungen oder überhöhten Sanierungskosten führen.

Kriminelle könnten Bilder manipulieren, Dokumente fälschen oder digitale Identitäten missbrauchen. Mit generativer KI lassen sich täuschend echte Exposés, Grundrisse, Gutachten und Eigentümerprofile erstellen.

Käufer sollten deshalb auch im Jahr 2035 zentrale Dokumente aus verlässlichen Quellen beziehen und nicht blind einer automatisch erzeugten Zusammenfassung vertrauen. Besonders wichtig bleiben:

• Grundbuchauszug,
• Identität und Vertretungsbefugnis des Verkäufers,
• Baugenehmigungen,
• Baulasten und Grunddienstbarkeiten,
• Energieausweis,
• Protokolle und Rücklagen bei Wohnungseigentum,
• unabhängige Prüfung der Bausubstanz,
• nachvollziehbare Finanzierungsbedingungen.

KI kann diese Unterlagen prüfen und Widersprüche markieren. Die Verantwortung für eine Investition von mehreren Hunderttausend Euro sollte sie dem Käufer jedoch nicht vollständig abnehmen.

Vom Bittsteller zum souveränen Kunden?

Der größte Fortschritt könnte darin bestehen, dass der Kunde mehr Transparenz erhält. Heute verstehen viele Kreditnehmer kaum, wie Banken ihre maximale Kreditsumme, Risikoklasse oder Konditionen berechnen.

Eine kundenorientierte KI könnte unterschiedliche Angebote in einheitlicher Form darstellen, Gesamtkosten berechnen und auf versteckte Nachteile hinweisen. Sie könnte erklären, warum eine längere Zinsbindung teurer ist, welchen Wert Sondertilgungsrechte haben und wie hoch die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren ausfällt.

Im besten Fall stärkt KI damit die Position des Kunden gegenüber Banken und Vermittlern.

Im schlechtesten Fall entsteht das Gegenteil: Der Kunde wird durch perfekt personalisierte Angebote zu Entscheidungen gedrängt, während die zugrunde liegenden Interessen und Algorithmen unsichtbar bleiben.

Ob Banken tatsächlich zu Service-Champions werden, entscheidet sich deshalb nicht allein an der technischen Leistungsfähigkeit ihrer KI. Entscheidend sind Transparenz, Datenschutz, Wettbewerb und die Möglichkeit, eine menschliche Entscheidung einzufordern.

Von der Vision zur Realität

Ein großer Teil des beschriebenen Hauskaufs ist technisch bereits heute möglich: automatisierte Immobiliensuche, algorithmische Bewertung, digitale Finanzierungsvergleiche, virtuelle Besichtigungen, Sanierungssimulationen und elektronische Identitätsprüfungen.

Bis 2035 werden diese Bausteine enger miteinander verbunden sein. Der Immobilienkauf dürfte schneller, datenbasierter und individueller werden. Viele Routinearbeiten werden verschwinden oder weitgehend automatisiert.

Weniger wahrscheinlich ist ein vollkommen autonomer Prozess, bei dem eine KI ohne menschliche Kontrolle Kredit, Kaufvertrag und Eigentumsübertragung erledigt. Immobilien sind zu wertvoll, Lebenssituationen zu komplex und Eigentumsrechte zu bedeutend, um sämtliche Entscheidungen einer Software zu überlassen.

Die entscheidende Zukunftsfrage lautet daher nicht, ob KI den Immobilienkauf verändert. Das wird sie zweifellos tun. Die Frage lautet vielmehr: Dient die Technologie dem Kunden – oder macht sie ihn von einer allwissenden Finanz- und Datenplattform abhängig?

Künstliche Intelligenz sollte ein Werkzeug für bessere Entscheidungen sein, nicht deren unsichtbarer Herrscher. Wer im Jahr 2035 eine Immobilie kauft, wird vermutlich von leistungsfähigen KI-Assistenten begleitet. Eigentumsrechte, Datenschutz, unabhängige Prüfung und persönliche Verantwortung bleiben dennoch unverzichtbare Bestandteile eines nachhaltigen Immobilien- und Kapitalschutzes.

Mehr Hintergründe unter: www.markus-miller.com