(08.08.26) Die Krise bei offenen Immobilienfonds verschärft sich. Im Jahr 2026 haben bereits mehrere kleinere Fonds die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt oder die vollständige Abwicklung angekündigt. Innerhalb weniger Monate traf es unter anderem Wohn-, Büro- und Nahversorgungsfonds. Die Häufung zeigt: Es geht längst nicht mehr nur um einzelne problematische Immobilien, sondern um ein strukturelles Zusammenspiel aus Mittelabflüssen, verzögerten Wertkorrekturen und fehlender Liquidität.

Für Sie als Anleger ist dabei entscheidend: „Offen“ bedeutet bei einem Immobilienfonds nicht, dass Sie jederzeit sicher an Ihr Geld kommen. Zwar können grundsätzlich laufend Anteile gekauft und zurückgegeben werden. Da der Fonds jedoch überwiegend in Gebäude investiert, lässt sich das Vermögen nicht kurzfristig zu Geld machen. Eine Immobilie kann nicht wie eine Aktie innerhalb von Sekunden verkauft werden.

Übersteigen die Rückgabewünsche der Anleger die verfügbaren Bankguthaben und Verkaufserlöse, darf oder muss die Fondsgesellschaft die Anteilsrücknahme aussetzen. Während dieses Rücknahmestopps bleibt Ihr Kapital gebunden. Reicht die Liquidität auch nach längerer Zeit nicht aus, kann daraus eine vollständige Abwicklung des Fonds entstehen.

Sechs Fonds mit erheblichen Problemen

Zu den betroffenen Produkten gehören der Wertgrund WohnSelect D, der Fokus Wohnen Deutschland und der UBS (D) Euroinvest Immobilien, bei denen die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt wurde. Hinzu kommen der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland sowie der Leading Cities Invest und der Aachener Spar- und Stiftungsfonds, für die eine Abwicklung beziehungsweise die Beendigung der Verwaltung angekündigt wurde.

Beim Leading Cities Invest war das Fondsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro im Jahr 2022 auf zuletzt nur noch rund 330 Millionen Euro gefallen. Das Management verkaufte zahlreiche Immobilien, um die Rückgabewünsche der Anleger bedienen zu können. Dennoch reichte die Perspektive offenbar nicht mehr aus, um den Fonds dauerhaft fortzuführen. Der Anbieter hatte bereits zuvor auf gestiegene Anteilkündigungen und umfangreiche Immobilienverkäufe hingewiesen.

Auch der UBS (D) Euroinvest Immobilien war bereits über viele Jahre stark geschrumpft. Sein Volumen sank seit 2010 von ungefähr 2,5 Milliarden Euro auf zuletzt weniger als 400 Millionen Euro. Im März 2026 wurden sowohl die Ausgabe neuer Anteile als auch die Rücknahme bestehender Anteile ausgesetzt. Damit können Anleger derzeit weder regulär aussteigen noch neue Anteile erwerben.

Liquidität ist der entscheidende Engpass

Das Grundproblem offener Immobilienfonds liegt im Gegensatz zwischen täglich oder regelmäßig bewerteten Fondsanteilen und schwer verkäuflichen Immobilien. Anleger erwarten die Auszahlung ihres Geldes zu einem festgelegten Rücknahmetermin. Die Fondsgesellschaft muss dafür jedoch ausreichend liquide Mittel vorhalten oder Gebäude verkaufen.

Liquidität bezeichnet Vermögen, das kurzfristig zur Verfügung steht. Dazu zählen vor allem Bankguthaben und leicht verkäufliche Wertpapiere. Immobilien sind dagegen illiquide: Verkaufsverhandlungen, Prüfungen, Finanzierung und notarielle Abwicklung können viele Monate dauern. Unter Zeitdruck sinkt zudem häufig der erzielbare Preis.

Genau daraus kann eine gefährliche Abwärtsspirale entstehen. Fordern viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurück, muss der Fonds verkaufen. Liegen die erzielbaren Verkaufspreise unter den bisherigen Gutachterwerten, folgen Abwertungen. Diese schwächere Wertentwicklung kann weitere Anleger zum Ausstieg bewegen, wodurch der Verkaufsdruck erneut steigt.

Warum Gutachterwerte problematisch werden können

Die Immobilien in offenen Fonds werden regelmäßig durch unabhängige Sachverständige bewertet. Aus diesen Verkehrswerten wird gemeinsam mit den übrigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten der Nettoinventarwert berechnet.

 Dieser wird häufig mit der englischen Abkürzung NAV für „Net Asset Value“ bezeichnet.

Ein Gutachterwert ist jedoch kein garantierter Verkaufspreis. Er beruht auf Annahmen zu Mieteinnahmen, Leerständen, Instandhaltungskosten, Marktrenditen und der künftigen Entwicklung des Standorts. Verändert sich das Zins- und Marktumfeld schnell, können diese modellbasierten Bewertungen der Realität hinterherlaufen.

Erst ein konkretes Bieterverfahren zeigt, welchen Preis Käufer tatsächlich zahlen. Bei einzelnen Verkäufen mussten Fonds ihre bisherigen Bewertungen vor dem Abschluss deutlich reduzieren. Das ist für Anleger besonders kritisch, weil Rückgaben und Gebühren zuvor möglicherweise noch auf höheren rechnerischen Werten beruhten.

Zinswende belastet Immobilienwerte

Die abrupte Zinswende seit 2022 hat den Immobilienmarkt grundlegend verändert. Steigende Finanzierungskosten verringern die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer. Gleichzeitig werden Anleihen und Festgeld als Alternativen attraktiver, sodass Immobilien eine höhere Rendite bieten müssen.

Eine höhere geforderte Rendite führt rechnerisch zu niedrigeren Immobilienwerten. Vereinfacht ausgedrückt: Erzielt ein Gebäude jährlich eine Nettomiete von einer Million Euro und verlangen Investoren eine Rendite von vier Prozent, ergibt sich ein rechnerischer Wert von 25 Millionen Euro. Bei einer geforderten Rendite von fünf Prozent sinkt der Wert auf 20 Millionen Euro.

Zusätzlich belasten hohe Bau-, Energie- und Sanierungskosten viele Objekte. Besonders betroffen sind Gebäude mit schlechter Energieeffizienz, hohem Modernisierungsbedarf oder unsicheren Anschlussvermietungen. Büroimmobilien stehen außerdem unter Druck, wenn Unternehmen wegen Homeoffice und Kostensenkungen weniger Fläche benötigen.

Frühzeitiges Gegensteuern ist wichtig

Kritisch wird es, wenn ein Fonds trotz wachsender Rückgabewünsche lange an seinem Immobilienbestand festhält oder sogar weitere Gebäude erwirbt. Zukäufe binden Liquidität, die später für die Auszahlung ausscheidender Anleger fehlt. Gleichzeitig kann der Verkauf zu spät beginnen, wenn sich die Marktbedingungen bereits deutlich verschlechtert haben.

Bei mehreren betroffenen Fonds war schon längere Zeit erkennbar, dass das Fondsvolumen schrumpfte oder die Rückgabeverlangen zunahmen. Trotzdem wurden teilweise nur wenige Objekte verkauft oder Bestände zunächst weiter ausgebaut. Dadurch entstand der Eindruck, dass die notwendige Anpassung an das veränderte Marktumfeld nicht konsequent genug erfolgte.

Eine rechtzeitige Verkaufsstrategie garantiert zwar keine guten Preise. Sie kann jedoch verhindern, dass ein Fonds später unter noch höherem Zeitdruck verkaufen muss. Für Anleger ist deshalb nicht nur die ausgewiesene Rendite wichtig, sondern auch die Entwicklung der Liquiditätsquote, der Mittelzuflüsse und der bereits gekündigten Fondsanteile.

Was eine Abwicklung für Sie bedeutet

Wird ein Immobilienfonds abgewickelt, verkauft die Fondsgesellschaft schrittweise sämtliche Gebäude und verteilt die verfügbaren Erlöse an die Anleger. Sie erhalten Ihr Kapital nicht unbedingt in einer einzigen Zahlung zurück. Stattdessen erfolgen häufig mehrere Ausschüttungen über einen längeren Zeitraum.

Eine solche Abwicklung kann Jahre dauern. Immobilien sollen möglichst nicht zu jedem Preis verkauft werden, gleichzeitig fallen weiterhin Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten an. Auch schwächere Vermietungen oder notwendige Sanierungen können den späteren Erlös reduzieren.

Der zuletzt veröffentlichte Anteilspreis sagt daher nicht sicher voraus, wie viel Geld Sie am Ende zurückbekommen. Entscheidend sind die tatsächlich erzielten Verkaufspreise, bestehende Kredite, laufende Kosten und mögliche weitere Abwertungen. Verluste werden häufig erst im Verlauf der Verkäufe vollständig sichtbar.

Börsenverkauf mit massivem Preisabschlag

Anteile einiger offener Immobilienfonds können während eines Rücknahmestopps weiterhin über die Börse verkauft werden. Dabei kauft jedoch nicht die Fondsgesellschaft Ihre Anteile zurück. Sie benötigen einen anderen Anleger, der bereit ist, sie zu übernehmen.

Der Börsenkurs kann erheblich unter dem offiziellen Rücknahmepreis beziehungsweise Nettoinventarwert liegen. Dieser Abschlag ist kein Zufall, sondern spiegelt die Unsicherheit über künftige Abwertungen, Verkaufserlöse und die Dauer der Kapitalbindung wider.

Ein Börsenverkauf kann Ihnen zwar schneller Liquidität verschaffen, realisiert aber möglicherweise einen hohen Verlust. Sie sollten daher vergleichen, welcher Abschlag verlangt wird und welche Risiken Sie bei einem weiteren Halten tragen. Eine pauschal richtige Entscheidung gibt es nicht.

Mindesthaltefrist bietet keinen Vollschutz

Für viele offene Immobilienfonds gilt eine gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Zusätzlich muss die Rückgabe in der Regel zwölf Monate im Voraus unwiderruflich angekündigt werden. Diese Regeln sollen verhindern, dass Anleger massenhaft kurzfristig Geld abziehen.

Die Fristen verbessern die Planbarkeit für das Management, beseitigen das Liquiditätsrisiko jedoch nicht. Wenn über längere Zeit mehr Anleger aussteigen als neue Gelder zufließen, sammeln sich Rückgabeverlangen an. Reichen die vorhandenen Mittel und Verkaufserlöse nicht aus, kann es trotz der langen Vorlaufzeit zu einer Aussetzung kommen.

Auch eine rechtzeitig eingereichte Kündigung schützt nicht zwingend vor einem Rücknahmestopp. Fällt der vorgesehene Auszahlungstermin in die Phase der Aussetzung, kann die tatsächliche Rückzahlung später erfolgen. Im Extremfall geht der Fonds zuvor in die Abwicklung über.

Ratings kritisch hinterfragen

Mehrere inzwischen geschlossene oder abzuwickelnde Fonds hatten zuvor noch Ratings erhalten, die ein ausgewogenes Verhältnis von Chancen und Risiken signalisierten. Das wirft die Frage auf, ob wachsende Liquiditätsprobleme und verzögerte Wertanpassungen rechtzeitig ausreichend berücksichtigt wurden.

Ein Rating ist eine standardisierte Einschätzung, keine Garantie. Es basiert auf verfügbaren Daten, qualitativen Bewertungen und Annahmen zur künftigen Entwicklung. Verschlechtert sich der Markt schneller als erwartet oder sind Immobilienwerte zu optimistisch angesetzt, kann das Urteil zu spät angepasst werden.

Sie sollten Ihre Anlageentscheidung deshalb niemals ausschließlich auf Auszeichnungen, Ratings oder Vertriebsmaterialien stützen. Prüfen Sie auch, wer eine Bewertung beauftragt und bezahlt hat. Ein möglicher wirtschaftlicher Interessenkonflikt macht ein Rating nicht automatisch falsch, sollte aber transparent berücksichtigt werden.

Auch große Fonds sind nicht immun

Bislang sind vor allem kleinere Fonds unmittelbar von Schließungen und Abwicklungen betroffen. Das bedeutet jedoch nicht, dass große Produkte automatisch sicher sind. Auch dort können anhaltende Mittelabflüsse zu verstärkten Immobilienverkäufen und späteren Wertkorrekturen führen.

Größere Fonds verfügen meist über breiter gestreute Portfolios, mehr Liquidität und besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten. Gleichzeitig können sie wegen ihrer Größe nicht beliebig schnell reagieren. Müssen große Volumina verkauft werden, finden sich nicht jederzeit ausreichend Käufer zu akzeptablen Preisen.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob ein Fonds groß oder bekannt ist. Entscheidend ist, ob seine Liquidität zu den angekündigten Rückgaben passt, wie realistisch die Immobilien bewertet sind und wie schnell das Management auf veränderte Bedingungen reagiert.

Diese Kennzahlen sollten Sie prüfen

Achten Sie zunächst auf die Entwicklung des Fondsvermögens. Ein über Jahre sinkendes Volumen kann auf anhaltende Mittelabflüsse hinweisen. Prüfen Sie außerdem, wie hoch die frei verfügbare Liquidität ist und welche Rückgabewünsche bereits für die kommenden Monate angekündigt wurden.

Betrachten Sie anschließend die Immobilienverkäufe. Entscheidend ist nicht nur, ob Objekte veräußert wurden, sondern zu welchen Preisen im Verhältnis zu den vorherigen Gutachterwerten. Wiederholte Sonderbewertungen kurz vor einem Verkauf sind ein Warnsignal dafür, dass die bisherigen Buchwerte möglicherweise zu hoch waren.

Wichtig sind auch Leerstandsquote, Kreditquote, auslaufende Mietverträge und Sanierungsbedarf. Eine hohe Vermietungsquote allein genügt nicht. Langfristige Verträge mit bonitätsstarken Mietern sind wertvoller als kurzfristige Mietverhältnisse bei Gebäuden, die anschließend umfangreich modernisiert werden müssen.

Meine Einschätzung: Die aktuellen Rücknahmestopps und Abwicklungen markieren eine ernste Vertrauenskrise für offene Immobilienfonds. Das Kernproblem ist nicht allein die Zinswende. Besonders belastend ist, dass Wertkorrekturen teilweise erst dann sichtbar werden, wenn Gebäude tatsächlich verkauft werden müssen.

Für Sie als Anleger bedeutet das: Behandeln Sie offene Immobilienfonds nicht wie jederzeit verfügbares Tagesgeld und auch nicht wie schwankungsarme Ersatzanleihen. Hinter den scheinbar ruhigen Anteilspreisen stehen illiquide Sachwerte, deren tatsächlicher Marktwert oft erst bei einem Verkauf erkennbar wird.

Mein Rat lautet: Prüfen Sie bestehende Positionen jetzt anhand der Liquidität, der Mittelabflüsse, der Verkaufsaktivitäten und der Differenz zwischen Gutachter- und Verkaufspreisen. Konzentrieren Sie Ihr Immobilienvermögen nicht auf einen einzigen Fonds. Und investieren Sie dort nur Kapital, auf das Sie langfristig verzichten können – denn eine formale Rückgabefrist garantiert noch keine pünktliche Auszahlung.

Mehr Hintergründe unter: www.markus-miller.com