(19.02.22) Wenn Sie derzeit mehr als häufig und in der Regel sehr pauschal von steigenden Zinsen lesen, muss zumindest einmal differenziert werden, welche Zinsen gemeint sind. Von den Leitzinsen über die kurz- und langfristigen Zinsen, die Nominalzinsen, die Realzinsen, die Garantiezinsen (Höchstrechnungszinssatz), die Bauzinsen bis hin zu den Negativzinsen gibt es die unterschiedlichsten Zinsarten. Durch die hohen Inflationsraten werden für Sie als Bürger und Kapitalanleger so wichtigen Realzinsen weiter tief im negativen Bereich verharren.

In einer Welt, in der ein noch nie zuvor dagewesenes Experiment mit künstlichen Staats- und Notenbankeingriffen dafür sorgt, dass Schulden finanziell belohnt werden, muss der dadurch auch Geldwert weiter verfallen. Neben Aktien sind und bleiben Sachwerte wie Edelmetalle – trotz oder gerade auch wegen der enttäuschenden Kursentwicklungen in den letzten Jahren – eine der wichtigsten Kapitalschutz-Bausteine. Auch Immobilien sind Inflationsschützer, die zahlreiche Bürger als grundlegende Kapitalanlage über ihr Eigenheim, oder weitere Objekte, die vermietet sind, besitzen.

Inflation und Steuern werden weiter an Vermögenswerten fressen

Neben der Inflation, die zu einem realen Geldwertverlust führt, werden auch die Steuern weiter an den Vermögenswerten fressen. Zunehmend wecken hier auch Immobilien als Betongold die Begehrlichkeiten des klammen Staates. Das Jahr 2022 bringt für alle Immobilieneigentümer in Deutschland gravierende Änderungen mit sich. Zum 01.01.2022 ist je­des der rund 36 Millionen Grundstücke in Deutsch­land neu zu bewerten, im Zuge der Umsetzung der Grundsteuerreform.

Ab dem 1.7.2022 werden deswegen nach und nach die Grundsteuerwerte neu festgestellt. Dafür müssen alle Immobilieneigentümer zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.10.2022 eine Steuererklärung für ihre Grundstücke abgeben.

36 Millionen Grundstücke müssen neu bewertet werden

Im April 2018 hat das Bundeverfassungsgericht ein weitreichendes Urteil für Politik und Immobilieneigentümer gefällt: Die geltende Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Ermittlung der Grundsteuer wurde als verfassungswidrig eingestuft. Der Gesetzgeber wurde daher aufgefordert, eine neue Regelung zu treffen, die eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland zum 01.01.2022 beinhaltet.

Mit Wirkung zum 01.01.2025 darf die Grundsteuer von den jeweiligen Gemeinden nur noch unter Anwendung der neuen Werte für die Grundsteuer festgesetzt werden. Das Ausmaß dieser Grundsteuerreform ist immens, das zeigt schon allein der Blick auf die rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland, die jetzt neu bewertet werden müssen.

Bundestag und Bundesrat haben bereits zum Jahresende 2019 die notwendig gewordene Reform der Grundsteuer beschlossen, um die aktuell vorherrschende und durch das Bundesverfassungsgericht bemängelte Ungleichbehandlung von vergleichbaren Grundstücken anzugleichen. Gleichzeitig sollen die Bewertungsverfahren vereinfacht werden. Ich
zweifle angesichts des neuen Flickenteppichs an unterschiedlichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern allerdings daran, dass dieses Ziel erreicht wird. Für die Immobilieneigentümer soll die Grundsteuerreform keine Mehrbelastung mit sich bringen und die Grundsteuern werden auch weiterhin zum 1. Januar eines jeden Jahres fällig.

Wie erfolgt die Neubewertung der Immobilien?

Die Neubewertung der Grundstücke erfolgt nach bundeseinheitlichen Bewertungsvorgaben. Dabei kommt je nach Nutzungsart des Grundstücks entweder das Ertragswertverfahren zur Anwendung oder ein vereinfachtes Sachwertverfahren. Zudem ist der Wert des Grundstücks auf Basis der Bodenrichtwerte zu berücksichtigen. Die Bundeseinheitlichkeit der Bewertungsvorgaben wird aufgrund der verschiedenen Umsetzungsmodelle in der Praxis allerdings ausgehöhlt.

Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen und Nordrhein-Westfalen gehen konsequent nach dem Bundesmodell vor. Das Saarland und Sachsen legen zur Grundstücksbewertung zwar das Bundesmodell zu Grunde, verwenden aber zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags bereits abweichende Steuermesszahlen.

Die restlichen Bundesländer setzen hingegen auf teilweise deutlich abweichende Bewertungsregeln. Baden-Württemberg auf ein modifiziertes Bodenwertmodell, Bayern auf ein Flächenmodell, Hamburg auf ein Einfachmodell mit Wohnlagenfaktor, Hessen auf ein Flächenmodell mit einfachem Faktorverfahren und Niedersachsen auf ein Flächen-Lage-Modell. Der Begriff „bundeseinheitlich“ ist daher schlichtweg eine Farce.

Die nachfolgende Abbildung des Bundesfinanzministerium zeigt exemplarisch, wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll. Sie zeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt ist dabei, dass die Kommune ihren Hebesatz so anpasst, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.

Immobilieneigentümer müssen eine Feststellungserklärung abgeben

Zur Ermittlung der Grundsteuerwerte werden 6 Angaben herangezogen: Die Lage des Grundstücks (Bundesland), die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert und zusätzlich bei bebauten Grundstücken die Gebäudeart, die Wohnfläche und das Baujahr der Immobilie. Stichtag für diese Angaben bzw. die Bewertung ist der 01.01.2022. Die Feststellungserklärung dazu muss der jeweilige Grundstückseigentümer zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 an sein Finanzamt übermitteln.

Allein die Abgabe dieser Feststellungserklärung bedeutet für zahlreiche Immobilieneigentümer bereits eine nicht unerhebliche Belastung. Zusätzlich zu den allgemeinen Daten der Grundstücke, wie beispielsweise Adresse und Grundbuchangaben, wird bei den unterschiedlichen Modellen einiger Bundesländer beispielsweise nach der Bruttogrundfläche, der Nutz- oder der Wohnfläche des Gebäudes gefragt. Diese Daten können bereits in Kauf- oder anderweitigen Nutzungsverträgen festgehalten worden sein. Unter Umständen sind diese aber auch eigenständig oder durch die Einschaltung eines Bausachverständigen erst noch aufwändig zu ermitteln. Das wird sehr häufig der Fall sein bei Immobilien, die im Laufe der Jahrzehnte renoviert oder um- und ausgebaut wurden.

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Teure Rohstoffe: Baukosten steigen massiv an

Neben den Steuern und den Zinsen gibt es weitere Belastungsfaktoren für Immobilien. Die steigende Inflation – gerade auch im Bereich der Rohstoffe wie Metalle oder Holz – schlägt mittlerweile auch deutlich auf den Immobilien-Bereich durch. Die Baukosten für neue Wohngebäude in Deutschland sind zuletzt stark angestiegen. Das zeigt die nachfolgende Statista-Grafik auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes. Insbesondere Zimmer- und Holzbauarbeiten haben sich massiv verteuert – im Vergleich zum Vorjahresmonat um ganze 30 Prozent. Auch Metallbauarbeiten, Entwässerungskanalarbeiten, Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten sowie Stahlbauarbeiten sind derzeit deutlich kostspieliger als noch vor einem Jahr. Vergleichsweise moderat ist da noch das Plus von 8,3 Prozent bei Fliesen- und Plattenarbeiten.

Der starke Preisanstieg am Bau trifft Deutschland in einer Phase, in der Immobilien ohnehin schon teurer werden. Besonders in den Großstädten Deutschlands wie München oder Stuttgart sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Zu den Städten mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen gehören regelmäßig München, Freiburg im Breisgau sowie Stuttgart. Dadurch haben immer weniger jüngere Haushalte die Möglichkeit, Wohneigentum zu bilden. Demnach hatten im Jahr 2020 nur noch 241.000 Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren die Chance, Wohneigentum zu erwerben. Vor zehn Jahren waren es noch doppelt so viele. Der Anteil an allen 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalten in Deutschland ist im selben Zeitraum von 8,7 Prozent auf 4,8 Prozent gesunken. Die meisten Interessenten scheitern laut LBS-Bericht nicht am Einkommen, sondern am Eigenkapital!

Auch die die Preise für Bauland haben sich deutlich verteuert

In den vergangenen drei Jahrzehnten sind die Preise für Bauland in Deutschland um über 360 Prozent nach oben geklettert. Das zeigt die zweite Statista-Grafik auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes. Kurz nach der Wiedervereinigung kostete ein Quadratmeter baureifes Land im Schnitt 43 Euro. Derzeit müssen Käufer dagegen rund 200 Euro pro Quadratmeter investieren. Am stärksten sind die Preise für Bauland in Berlin in die Höhe geschossen.

Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung mit Immobilien vorgesehen sind, bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet.

Bauland in Hamburg und Berlin am teuersten

Die Preise für baureifes Land variieren stark in Deutschland. Mit Abstand am teuersten sind die Metropolen Hamburg und Berlin. Das zeigt die nachfolgende Statista-Grafik auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes. Am günstigsten ist Bauland dagegen in den drei ostdeutschen Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Sachsen-Anhalt mit Preisen von unter 100 Euro pro Quadratmeter. Kurz nach der Wiedervereinigung kostete ein Quadratmeter baureifes Land im Schnitt 43 Euro. Derzeit müssen Käufer dagegen rund 200 Euro pro Quadratmeter investieren.

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Setzen Sie auf Finanzielle Selbstverteidigung!

Den Begriff der Resilienz lesen und hören Sie in den letzten Jahren immer häufiger. Darunter versteht man ganz grundlegend eine psychische Widerstandsfähigkeit, die Fähigkeit Krisen zu bewältigen und diese durch einen Rückgriff auf persönliche und sozial vermittelte Ressourcen als Anlass für Entwicklungen zu nutzen.

Diese Vorgehensweise lässt sich auch auf alle anderen Bereiche unseres täglichen Lebens übertragen, allen voran auf wirtschaftliche und finanzielle Ereignisse, ebenso wie auf die in Meilenstiefeln immer weiter fortschreitende Digitalisierung, die auch gleichbedeutend ist mit einer Abschaffung gewohnter Dinge, wie beispielsweise unserem Bargeld oder dem Bankensystem wie wir es derzeit noch kennen: Finanzielle Selbstverteidigung!

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