(19.03.2019) Der Immobilienmarkt in Deutschland ist seit vielen Jahren für nationale und internationale Investoren interessant. Dies dürfte sich auch vorerst nicht ändern, denn die Miet- und Kaufpreise – vor allem in den größten Städten – scheinen noch nicht ausgereizt. Beachtenswert ist ferner, dass Deutschland überwiegend einen Bestandsimmobilienmarkt hat. Das geht aus einer aktuellen Veröffentlichung, von Europas führendem Proptech-Unternehmen Exporo hervor.

Der Bedarf an Neubauten ist immens, aber die tatsächlichen Neubautätigkeiten liegen aufgrund von mangelnden Flächen und aufwendigen Genehmigungsverfahren deutlich dahinter. Beflügelt wird der Immobilienmarkt Deutschland zudem durch die wirtschaftliche Dynamik des Landes, die vorerst nicht abreißen wird. (Hinweis: Bei dieser Annahme bin ich nicht so pauschal optimistisch).

Das Eigenheim gewinnt an Wert

Eigenheim-Besitzer können sich freuen. Laut einer aktuellen Studie des IW Köln haben freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser in vielen Regionen Deutschlands an Wert zugelegt. Demnach stieg der Wert für Häuser in München Nord in den letzten fünf Jahren um 80 Prozent und in Berlin Mitte-West um 78 Prozent. Doch nicht nur die großen Städten, sondern auch kleinere Orte konnten vom Immobilienboom profitieren: In Kassel betrug die Wertsteigerung von Eigenheimen 56 Prozent, wie die nachfolgende Statista-Grafik zeigt, in Wolfsburg 63 Prozent und in Freising sogar 93 Prozent.

Vor einiger Zeit galten Einfamilienhäuser als Wertanlage noch als schwierig, weil sie einen Großteil des Kapitals binden und nicht immer so einfach wieder zu verkaufen sind, so das IW. Doch nun habe sich die Situation komplett verändert. Die Gründe für die Preisentwicklung sind dem Institut zufolge zum einen die bessere Finanzierbarkeit durch die niedrigen Zinsen, zum anderen die Zuwanderung in die Städte, von der zunehmend auch umliegende Regionen profitierten. Ist es in den Städten zu teuer, suchen Haus-Käufer auch weiter außerhalb nach Wohnimmobilien – und das treibt die Preise in die Höhe.

Wohnungsbau zieht nicht ausreichend an Investoren, die in ein Wohnungsbauprojekt investieren dürfen, können sich glücklich schätzen. Die Marktlage in den Top-Standorten der Bundesrepublik ist noch immer angespannt. Es gab in den vergangenen Jahren einen verhaltenen Schwung an Bauvorhaben, die jedoch an der Tatsache nichts ändern konnten, dass Wohnungen Mangelware sind. Um diesen Sachverhalt zu veranschaulichen, bietet sich ein Blick auf die Zahlen an. Die Einwohnerzahl in den sieben Top-Standorten in Deutschland wuchs zwischen 7 % in Düsseldorf und 15 % in Frankfurt am Main an.

Dies entspricht in absoluten Zahlen einen Zuwachs von einer Million Menschen seit 2007. Dieser hohen Zahl steht einer Fertigstellung von 286.000 Wohnungen in den letzten zehn Jahren an diesen Standorten entgegen. Die Lücke zwischen Angebot und Bedarf vergrößert sich rasend. Das liegt nicht nur an der erhöhten Einwohnerzahl, sondern auch an dem Wachstum der Anzahl an privaten Haushalten. Mehr Menschen leben allein oder mit maximal einer weiteren Person zusammen. Experten gehen aus diesem Grund davon aus, dass es eine Bedarfslücke von etwa 300.000 Wohnungen gibt.

Die Einwohner der deutschen Metropolen haben sich damit arrangiert und ziehen daher immer öfter aufs Land oder in Wohngemeinschaften. Ihrem Wunsch entspricht diese Entwicklung allerdings nicht. Am größten ist die Bedarfslücke in der Stadt Berlin. Dort übersteigt die Zunahme an privaten Haushalten die Fertigstellung von Wohnungen fast um das Dreifache. An anderen Top-Standorten beläuft sich der Faktor auf 2.

Bürobeschäftigung nimmt stärker zu als Bürofläche

Ähnlich wie auf dem Wohnungsmarkt übersteigt auch auf dem Büromarkt die Nachfrage das Angebot. Die Großstädte Deutschlands kristallisieren sich hierbei als Wachstumsmotoren heraus. Zwar stiegen die Mieten immens an, aber Unternehmern ist es dennoch wichtig, dort einen Standort zu haben. Dies begründet sich zum einen in der Prestigewirkung und zum anderen in den klassischen harten Standortfaktoren, die in den deutschen Großstädten exzellent sind: Dazu gehören die regionale und internationale Verkehrsanbindung und das Arbeitskräfteangebot.

Qualifizierte Fachkräfte bevorzugen eine Großstadt als Wohnort, da sich dort ein breites Kultur- und Freizeitangebot vorfindet. Gleiches zählt für das Bildungsangebot. Auch das Jobangebot ist in den Großstädten besser und vielfältiger. In Berlin betrug die Arbeitslosenquote 2005 noch drastische 19 %. 2018 gab das Statistische Bundesamt einen Wert von rund 8 % an. Bundesweit steigt die Anzahl an Bürobeschäftigten, wohingegen der Neubau von Büroflächen verhalten ist. Die Zahlen repräsentieren das Missverhältnis par excellence:

Innerhalb von zehn Jahren erhöhte sich die Anzahl an Bürobeschäftigten um 500.000 Personen, was einem Plus von nahezu 25 % entspricht. An den Top-Standorten Deutschlands wuchs die Quadratmeterzahl an Büroflächen allerdings nur um 6 %. Die Lage an den deutschen Büromärkten ist in den begehrten Metropolen daher mehr als angespannt. Eine nachhaltige Verbesserung der Situation ist mittelfristig nicht in Sicht.

Hier sind Büros besonders begehrt

Die Nachfrage nach Büroflächen in deutschen Metropolen bleibt hoch. Laut einer aktuellen Studie des Immobilienberaters Colliers International schrumpften die Leerstände in den Top sieben Städten im vergangenen Jahr auf eine Leerstandquote von 3,1 Prozent. Damit hat sie sich seit 2014 mehr als halbiert (6,7 Prozent).

Besonders in Berlin sind Büroflächen heiß begehrt: Wie die Statista-Grafik zeigt, standen dort in 2018 nur 1,5 Prozent der Büroflächen leer. Auch in München sind freie Büroflächen rar (1,8 Prozent). Etwas besser sieht es in Frankfurt am Main aus (6,8 Prozent). Angesichts der hohen Nachfrage sind auch die Mieten für Büroräume in den Großstädten gestiegen. Laut Prognose von Colliers wird diese Entwicklung wohl auch 2019 nicht abreißen.

Der Blick nach Österreich: Teures Wien – günstige Steiermark

Ein eigenes Haus – davon träumen nicht nur Deutsche, sondern auch viele Österreicher. Doch die Preise für Baugrund und Häuser können je nach Bundesland auch in der Alpenrepublik stark variieren. Die Statista-Grafik zeigt die aktuellen Preise für Baugrund und Häuser in den Bundesländern, auf Basis von Daten von Immobilienscout24. Im Burgenland kostet Baugrund im Schnitt 92,17 Euro pro Quadratmeter.

In Oberösterreich bezahlen Bauherren 93,84 Euro und in Niederösterreich 150,60 Euro pro Quadratmeter. Sehr viel teurer ist es in Wien, dort werden Preise von im Schnitt 987,29 Euro pro Quadratmeter Baugrund fällig. Am günstigsten ist Baugrund in der Steiermark, wie die Statista-Grafik zeigt. Auch wer ein bereits fertiges Haus kaufen möchte, sollte sich noch einmal überlegen, in welchem Bundesland er wohnen möchte. Je nach Region unterscheiden sich auch hier die Preise zum Teil eklatant.

Chancen für Immobilien-Investoren

Die alte Weisheit stimmt: „Des einen Leid ist des anderen Freud.“ Die hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sorgt dafür, dass die Miet- und Kaufpreise weiterhin ansteigen werden. Zudem bewirkt sie eine gute Vermietbarkeit, was zu geringen Leerständen führt.

Auch periphere Lagen und B-Standorte profitieren von dem angespannten Immobilienmarkt, wodurch sich neue Chancen für Investoren ergeben. Einigen Gewerbetreibenden und Wohnungssuchenden wird keine andere Option bleiben, als auf weniger attraktive Standorte auszuweichen.

BRD 2019: Regierungspartei unterstützt Enteignungsinitiative

In Artikel 14 des Grundgesetzes (GG) steht eine für alle Vermögensinhaber ebenso bedeutende wie in Krisenzeiten sehr gefährliche Passage: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen“. Weit weniger bekannt ist Artikel 15 GG.

Dieser erlaubt es, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel – per Gesetz und gegen Entschädigung – in Allgemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen, also zu enteignen. In der Geschichte der Bundesrepublik wurde der Artikel 15 bislang noch nie angewandt. Das könnte sich jetzt aber ändern.

Im defizitären Bundesland Berlin plant ein Bündnis namens „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“, basierend auf den Artikel 14 und 15 GG, einen Volksentscheid, um das Eigentum großer Wohnbaugesellschaften zu enteignen. Die Partei „DIE LINKE“, die in Berlin mitregiert, unterstützt diese Enteignungs-Initiative aktiv!

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) zeigt sich neutral, wendet sich damit aber eben auch nicht gegen diese Aktion und Diskussion. Für mich ein Skandal und ein weiteres Warnsignal, wie schnell Ihrem Eigentum Enteignungen drohen können. Anders als bei Bankkonten und Wertpapierdepots können Sie Ihr Immobilieneigentum leider nicht ins sichere Ausland verlagern.

Immobilien schützen und müssen geschützt werden!

Für zahlreiche Bürger und Kapitalanleger stellen eigene Immobilien den wichtigsten Grundbaustein der persönlichen Altersvorsorge dar. Das führt dazu, dass mehr als die Hälfte des Vermögens deutscher Bürger in scheinbar soliden, krisensicheren Immobilienwerten steckt, die häufig sogar als „Betongold“ bezeichnet werden. Gold ist allerdings jederzeit fungibel und mobil.

Das Wort Immobil bedeutet hingegen „nicht beweglich“. Immobilien werden staatliche Begehrlichkeiten wecken, sobald Staaten in finanzielle Schieflagen geraten. Darüber hinaus sind Kapitalschutz-Strategien für Immobilien nicht nur im Hinblick auf den Staat wichtig und richtig. Ich zeige Ihnen jetzt die wichtigsten Immobilienschutz-Strategien und Kontakte aus meinem Experten-Netzwerk.

(c) Markus Miller – GEOPOLITICAL.BIZ

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