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Aufenthalt statt Staatsangehörigkeit im EU-Erbrecht!

GEOPOLITICAL.BIZ_Markus_Miller_Austria_Italy_BorderSehr geehrte Damen und Herren, geschätzte GEOPOLITICAL.BIZ Community,

von der breiten Öffentlichkeit relativ unbemerkt, kam es im Erbrecht ab 17.08.2015 zu gravierenden Änderungen, die bei vielen Bürgern zu einem Handlungsbedarf führten, oder nach wie vor führen. Seit diesem Stichtag wird die EU-Erbrechtsverordung (EU-ErbVO) bei Todesfällen angewendet. Grundsätzlich beurteile ich das EU-Gesetz sehr positiv, weil es den Bürgern mehr Flexibilität bietet. Allerdings müssen Vorkehrungen getroffen werden, um mögliche Fallstricke der neuen Gesetzgebung für den Todesfall auszuschließen. Vor allem dann, wenn grenzüberschreitende Sachverhalte vorliegen.

Das Aufenthaltsprinzip ersetzt das Staatsangehörigkeitsprinzip

Die relevanteste Änderung ist die Anknüpfung aller Rechtsfolgen für Todesfälle seit dem 17.08.2015 an das Recht des Staates, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Diese Rechtsanwendung wird als Aufenthaltsprinzip bezeichnet.

Vorher galt in Deutschland das Staatsangehörigkeitsprinzip, das mit Wirkung zum 17.08.2015 abgeschafft wurde. Diese Aufgabe gilt auch für Deutsche, die außerhalb der EU ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Nachfolgend zwei veranschaulichende Praxisbeispiele:

Immobilienbesitz im Ausland: Besitzt ein deutscher Staatsangehöriger beispielsweise eine Immobilie in Frankreich, wohnt aber in Deutschland, ist bislang für Frankreich der Standort der Immobilie ausschlaggebend (Belegenheitsprinzip). Für Deutschland hingegen ist die Staatsangehörigkeit relevant.

Für die Immobilie kam bis zum 17.08.2015 somit das französische Erbrecht zur Anwendung. Für den übrigen Nachlass galt aufgrund von Staatsangehörigkeit und Aufenthalt das deutsche Erbrecht. Mit der neuen EU-Verordnung kommt allein das deutsche Erbrecht zur Anwendung.

Möchte der Erblasser das nicht, eröffnet sich durch die neue EU-Verordnung die Möglichkeit, durch einen einfachen Wegzug das gewünschte Recht in Frankreich in Anspruch zu nehmen. War bis dato nach deutschem internationalem Erbrecht ein Wechsel der Staatsangehörigkeit erforderlich, reicht nunmehr aufgrund des geltenden Aufenthaltsprinzips ein entsprechender Wegzug, um ein vorteilhafteres Erbrecht im Ausland in Anspruch nehmen zu können.

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Fallbeispiel Deutschland – Italien: Bildquelle Rechtsanwaltskanzlei Reiss GbR – www.kanzlei-reiss.de – Zum vergrößern klicken!

Wohnsitz im Ausland: Wohnt ein deutscher Staatsangehöriger ausschließlich in Österreich, war nach damaligem gültigen Internationalen Privatrecht (IPR) beider Staaten die Staatsangehörigkeit des Erblassers der maßgebliche Anknüpfungspunkt für die Bestimmung des anzuwendenden Erbrechts. Aufgrund der Staatsangehörigkeit kam übereinstimmend das deutsche Erbrecht zur Anwendung.

Aufgrund des Aufenthaltsprinzips ist seit dem 17.08.2015 hingegen das österreichische Erbrecht maßgeblich, das eine ganz andere Testamentsvollstreckung und Nachlassabwicklungen vorsieht als das deutsche Recht. Hier ist eine individuelle Gestaltung möglich nach der neuen EU-Verordnung, indem die Option des deutschen Heimatrechts gewählt wird für den Fall des Todes.

Stellen Sie jetzt Ihre Verfügung für den Todesfall auf das neue Recht um!

Prüfen Sie bei grenzüberschreitenden Sachverhalten, welches Erbrecht zur Anwendung kommen wird. Davon abhängig müssen Sie entscheiden, ob es für Sie vorteilhafter ist, Ihr Heimatrecht zu wählen oder nicht. Sie haben die Möglichkeit, abweichend vom Aufenthaltsprinzip das Recht des Staates zu wählen, dem Sie zum Zeitpunkt der Rechtswahl oder im Todeszeitpunkt angehören.

Dazu müssen Sie eine schriftliche Verfügung von Todes wegen treffen, welches Recht für Sie gelten soll. Diese Verfügung wird dann automatisch wirksam. Als Deutscher mit einem gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland können Sie damit beispielsweise eine Option zugunsten des deutschen Erbrechts festlegen. Eine derartige Rechtswahl für das anwendbare Erbrecht schafft für Ihre Familie Rechtssicherheit. Nutzen Sie das.

Bedenken Sie aber, dass eine Rechtswahl auch Nachteile mit sich bringen kann. Im deutschen Erbrecht existiert beispielsweise ein Pflichtteilsrecht, das in anderen Ländern überhaupt nicht oder lediglich in abgeschwächter Form gültig ist. Je nachdem was Ihr Ziel ist, können Sie somit auch Pflichteile gezielt ausschalten. Für individuelle Fragen zu dieser Rechtsthematik empfehle ich Ihnen das Hinzuziehen eines Spezialisten. Kapitalschutz vertraulich hat hierfür ein einzigartiges Experten-Netzwerk aufgebaut.

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Immobilienmarkt Mallorca – Der Mythos von den Traumrenditen!

Die Baleareninsel Mallorca ist aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit mit hervorragenden Flugverbindungen, dem milden Klima mit mehr als 300 Sonnentagen im Jahr, einer vielseitigen Landschaft und seines kristallklaren Meeres seit vielen Jahrzehnten eines der beliebtesten Feriendomizile in Europa. Gleiches gilt für Mallorca-Immobilien als Investitionsobjekte zur Kapitalanlage, für Zweitwohnsitze oder als Altersruhesitz für den Lebensabend im Süden.

Mallorca wird geprägt von einer medialen Maklertraumwelt

Der Immobilienmarkt auf Mallorca wird allen voran geprägt von werblichen Emotionen fern der Vernunft und Rationalität. Unzählige Immobilienmakler preisen in ihren Hochglanzprospekten Häuser und Wohnungen auf Mallorca als ein Stück Lebensqualität in Kombination mit einer pauschalen Werthaltigkeit und einem angeblich relativ sicheren Wertsteigerungspotential an.

Die Bandbreite an angebotenen Immobilien ist dabei sehr groß. Verkauft werden sowohl einfache Wohnungen und schlichte Häuser bis hin zu exklusiven Luxusvillen mit Preisen im höheren siebenstelligen Bereich. Nicht selten werden dabei in den Medien auf Initiative der Immobilienunternehmen vollkommen irrational bewertete Objekte hervorgehoben. Das Luxus-Anwesen des ehemaligen AWD-Chefs Carsten Maschmeyer in Port Andratx ist dafür ein Musterbeispiel.

38 Millionen Euro für 1.200 Quadratmeter Wohnfläche

Sieben Schlafzimmer, sieben Badezimmer, vier Garagen, 7.500 Quadratmeter Grundstück, 1.200 Quadratmeter Wohnfläche bei 300 Quadratmeter Terrasse mit einem eigenen Meerzugang steht hier ein vollkommen irrationaler Verkaufspreis von sage und schreibe 38 Millionen Euro gegenüber. Von derart fiktiven Wertentwicklungen sollten sich aber gerade Privatanleger nicht blenden lassen. Der Immobilienerwerb auf Mallorca bringt zahlreiche Besonderheiten und Fallstricke rechtlicher Natur mit sich.

Den Immobiliengesetzen in Spanien fehlt die Rechtssicherheit

Spanien hat seine eigenen Immobiliengesetze, bei denen die jüngere Geschichte zeigt, dass diese eine absolut unzureichende Planungssicherheit für Immobilieninvestoren bieten. Immobilien haben für einen klammen Staat mit Geldbedarf den Vorteil, dass sie bei einer Verschlechterung der rechtlichen Rahmenbedingungen durch zusätzliche Steuern und Abgaben eben nicht einfach auswandern können. Eine Privatperson kann ihren Wohnsitz verlegen in ein attraktives Land. Selbst ein Unternehmen kann seinen Firmensitz relativ schnell verlagern an einen alternativen Standort mit attraktiven Rahmenbedingungen. Immobilien und deren Eigentümer haben diese Flexibilität nicht.

Ausschlaggebend für eine Immobilieninvestition auf Mallorca sollten nicht die blumigen Aussagen der Makler mit Ihren Versprechen von Traumhäusern und Traumrenditen sein, sondern rein die rationale Berechnung der Nettomietrendite. Auf Grundlage der vorliegenden steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, in Kombination mit den wirtschaftlichen Fakten.

Überprüfen Sie immer die Nettomietrendite eines möglichen Kaufobjektes

Ich habe in meiner langen Zeit auf Mallorca schon zahlreiche Immobilienmakler getroffen, die den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrenditen nicht kennen. Dadurch ist jede Immobilienempfehlung seitens eines solchen Maklers aus meiner Sicht ein inkompetentes bis unseriöses Raten mit Zahlen.

Die Kaufnebenkosten auf Mallorca sind doppelt so hoch wie in Deutschland

Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der erzielbaren Jahresmieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis einer Immobilie. Bei der Nettomietrendite werden zusätzlich die ursprünglichen Kaufnebenkosten wie auch die laufenden Kosten berücksichtigt.

Dadurch wird der Jahresreinertrag über die Nettomietrendite bereinigt um oftmals vollkommen unterschätzte Kostenblöcke wie die enormen Kaufnebenkosten für Notare, Anwälte, Maklergebühren oder Grunderwerbsteuern. Die Grunderwerbsteuern auf Mallorca betragen zwischen 8 und 10 Prozent. Breits ab einem Kaufpreis von 600.000 Euro beträgt allein die Grunderwerbsteuer 10 Prozent.

Auch fortlaufende gemeindliche Steuern auf Grund und Boden oder Müll, sowie allen voran die Instandhaltungskosten werden meist vollkommen unterschätzt. Ein Haus am Meer verbunden mit dementsprechenden Witterungseinflüssen hat einen Instandhaltungsaufwand, der signifikant höher liegt als ein vergleichbares Objekt in Deutschland.

Die Nettomietrenditen auf Mallorca bewegen sich zwischen 1,5 bis 2,5 Prozent vor Steuern!

Nach zahlreichen Analysen in den unterschiedlichsten Vermietungsobjekten auf Mallorca im Bereich von Kaufpreisniveaus zwischen 500.000 Euro und 1,5 Millionen Euro liegen die realistischen Nettomietrenditen vor Steuern nach meiner Einschätzung überwiegend im Bereich zwischen 1,5 Prozent und 2,5 Prozent.

Seitens der Bauträger, Makler oder allgemein der Immobilienverkäufer werden dagegen überwiegend die weit schöner zu verkaufenden Bruttomietrenditen für Investitionsobjekte ausgewiesen. Diese gehen nicht selten zusätzlich noch von vollkommen realitätsfernen Wunschannahmen und viel zu positiven Phantasieeinnahmen bei gleichzeitig viel zu geringen laufenden Kosten aus, die in der Praxis schlicht nicht erzielbar sind.

Meine Empfehlung für Mallorca: Mieten statt kaufen

Selbstverständlich gibt es auf Mallorca auch attraktive Objekte, die ein hohes Wertsteigerungspotential haben. Um diese zu finden, dürfen Sie sich aber nicht auf das Marketinggeschwätz der Makler verlassen. Ich rate dazu, eine rationale und realistische Renditebetrachtung zu erstellen. Kaufinteressenten sollten dabei absolut konservativ rechnen. Das bedeutet ein mögliches Wertsteigerungspotential basierend auf Vergangenheitswerten sollte in der Berechnung erst gar nicht berücksichtigt werden.

Die Renditeberechnung als Grundlage der Kaufpreisbeurteilung sollte darüber hinaus rein auf der Nettomietrendite liegen. Niedrige Nettomietrenditen sind schlecht für Käufer und Hausbesitzer. Im Umkehrschluss führt diese einfache Beurteilung dazu, dass in den allermeisten Fällen die Miete einer Mallorca-Immobilie weit empfehlenswerter ist als der Kauf. Alternativ finden Sie weit effizientere Anlageklassen für Ihr Kapital, aus denen Sie als Kapitalanleger dann ganz bequem ihre niedrigen Mietzahlungen für ihre Mallorca-Immobilie bestreiten können. Auch rechtlich und steuerlich ergeben sich so massive Vorteile. Ein Mietvertrag ist sehr schnell beendet im Bedarfsfall. Sei es aus wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen oder rein persönlichen Gründen.

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