Schlagwort-Archiv: Immobilien

Freiheits-Index: Deutschland zwischen Litauen und Ruanda!

economic-freedom-of-the-world-2015-infographicSehr geehrte Damen und Herren,
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Ende des Jahres 2014 wurde zuletzt die Studie „Economic Freedom of the World“ veröffentlicht. Eine Länder-Rangliste in Bezug auf die wirtschaftliche Freiheit. Diese fundierte Auswertung fasst das Maß der wirtschaftlichen Freiheit von 152 Ländern weltweit in einem Index zusammen. Die wichtigsten Eckpunkte dieses Freiheits-Index sind dabei rechtliche Rahmenbedingungen und andere Kriterien, die Sie als Staatsbürger und Privatanleger nicht hoch genug wertschätzen können. Die Grafik des Fraser Instituts gibt zusätzlich einen schnellen, globalen Überblick.

Wirtschaftliche Freiheit und Rechtssicherheit sind in Deutschland stark rückläufig

Der Freiheits-Index setzt sich zusammen aus der individuellen Handlungsfreiheit in einem Land, den freiwilligen Austauschbeziehungen, dem freien Wettbewerb und der Sicherheit privater Eigentumsrechte. Deutschland rutschte bei diesen Werten aufgrund der ausufernden Euro-Rettungspolitik in den letzten Jahren immer weiter ab. Es klingt fast unglaublich, aber Deutschland liegt derzeit in diesem Ranking der wirtschaftlichen Freiheit auf Rang 28. Damit befindet sich Deutschland zwischen den Staaten Litauen auf Platz 27 und Ruanda auf Rang 29.

Die Sicherheit der privaten Eigentumsrechte in Deutschland ist in Gefahr

Die Gründe für diese negativen Entwicklungen liegen in der immer stärkeren Einmischung des deutschen Staates in das Wirtschaftssystem durch massive Transfers und Subventionen. Im Gegensatz zur erfolgreichen sozialen Marktwirtschaft der Vergangenheit sind das planwirtschaftliche Maßnahmen.

Zusätzlich ist eine Erosion der wirtschaftlichen Freiheit in Deutschland zu beobachten, und zwar in den sehr wichtigen Bereichen des Rechts- und Eigentumsschutzes sowie der ausufernden Geldpolitik. Die EZB hat ihre so wichtige Unabhängigkeit spätestens seit der Amtsübernahme durch Mario Draghi verloren.

Die aktuellen Entwicklungen in der Flüchtlingskrise sind in der damaligen Studie natürlich nicht berücksichtigt. Diese werden dazu führen, dass Deutschland in der Rangliste noch weiter abfallen wird. Beispielsweise durch neue Gesetze, die die Beschlagnahme von privaten Immobilien für Flüchtlingsunterkünfte ermöglichen. Die beiden Stadtstaaten Bremen und Hamburg haben als erste Bundesländer derartige Eigentumseingriffe bereits verabschiedet.

Freiheits_Übersicht

TIPP: Die interaktive 2015 Economic Freedom Heat Map finden Sie auf der Internetseite: http://www.heritage.org/index/heatmap

Steuern auf Kapitaleinkünfte werden stark erhöht

Ein Spitzenverdiener muss heute in Deutschland auf sein Arbeitseinkommen 45 % Einkommensteuern zahlen. Ein Multimillionär hingegen auf seine Kapitaleinkünfte lediglich 25 % Abgeltungsteuer.

Die niedrige Abgeltungsteuer sollte ursprünglich verhindern, dass immer mehr Bundesbürger ihr Geld ins Ausland schaffen und nicht ordnungsgemäß versteuern. Durch den automatischen Informationsaustausch, der spätestens ab 2017 weltweit Anwendung findet, ist dieses staatliche Problem gelöst.

Daher kann die Abgeltungsteuer wieder erhöht werden. Ich erwarte mittelfristig auf Sicht von zwei bis drei Jahren entweder eine massive Erhöhung der Abgeltungsteuer auf mindestens 35 %, oder deren Abschaffung durch Rückkehr zur Progressionsbesteuerung nach dem persönlichen Steuersatz wie bei den Löhnen und Gehältern.

Immobilien: Grund- und Grunderwerbsteuern werden ebenfalls steigen

Die Beschlagnahmegesetze aus Hamburg und Bremen verdeutlichen, dass gerade Immobilienbesitzer staatlichen Repressalien und Zwangsmaßnahmen relativ ungeschützt ausgeliefert sind. Die Grunderwerbsteuern zahlreicher Bundesländer haben sich in den letzten Jahren bereits annähernd verdoppelt.

Die Grundsteuer, als rein bodenbezogene Steuer (Bodenzins), ist eine der ältesten Steuerarten, die es gibt. Aus staatlicher Sicht ist die Grundsteuer am einfachsten zu erfassen und zu erheben.

Ich erwarte, dass die kommunalen Grundsteuer-Hebesätze in naher Zukunft vor massiven Erhöhungen stehen. Die Finanzlage der Kommunen ist teilweise dramatisch. Die Flüchtlingskrise stellt viele Gemeinden vor zusätzliche finanzielle Herausforderungen. Diese Kosten müssen getragen werden, die zur Verfügung stehenden Mittel des Bundes sind dabei aber begrenzt.

GrundsteuernEinzelne Gemeinden haben die Grundsteuern bereits verdreifacht

Es gibt bereits erste warnende Beispiele. Im hessischen Nauheim wurde die Grundsteuer bereits zum 1. Januar 2014 verdreifacht. Ich habe bei meinen Recherchen zahlreiche Gemeinden gefunden, in denen in den letzten Jahren die Grundsteuern verdoppelt wurden.

Wenn wir die Grundsteuersätze aus den USA zum Vorbild nehmen – hier trägt die Grundsteuer 12 % zum Staatshaushalt bei, in Deutschland lediglich 2 % – dann würde Deutschland vor einer Erhöhung der Grundsteuer um 500 % stehen. Ich beurteile derart massive Steuererhöhungen bei den Grundsteuern als absolut realistisch.

Die 6 wichtigsten Kapitalschutz-Strategien für Immobilieneigentümer!

Viele Bürger hinterfragen mittlerweile die Sicherheit von Betongold. In meiner kommenden Januar-Ausgabe von Kapitalschutz vertraulich finden meine Abonnenten und Leser: Die 6 wichtigsten Kapitalschutz-Strategien für Immobilieneigentümer.

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Zwangsmaßnahmen für Immobilien!

Bild: Broschüre aus dem Jahr 1952 mit dem Titel: Wegweiser durch den Lastenausgleich

Bild: Broschüre aus dem Jahr 1952 mit dem Titel: Wegweiser durch den Lastenausgleich

Sehr geehrte Damen und Herren,
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die Flüchtlingskrise oder besser gesagt die planlose Alternativlosigkeit der deutschen Bundesregierung unter Führung von Bundeskanzlerin Angela Merkel nimmt mittlerweile derart dramatische Formen an, die ich vor wenigen Wochen selbst in meinen Negativszenarien nicht für möglich gehalten hätte.

Täglich erreichen beispielsweise rund 500 Flüchtlinge Hamburg. Die Stadt Hamburg sieht sich mittlerweile nicht mehr in der Lage alle ankommenden Flüchtlinge – und natürlich auch alle illegalen Einwanderer, die unkontrolliert und nicht registriert nach Deutschland einreisen – unterzubringen.

Aufgrund dieser politisch verursachten Fehlsteuerungen hat der Hamburger Senat mit den Stimmen der SPD, der Grünen und Linken aktuell ein Gesetz zur Beschlagnahmung von Gewerbeimmobilien von Privateigentümern beschlossen. Die Oppositionsparteien von CDU, AFD und FDP haben gegen das Gesetz gestimmt, dass aus meiner Sicht bereits als ein Notstandsgesetz bezeichnet werden muss.

Verharmlosende Immobilien-Enteignungen in Hamburg

Der offizielle Gesetzestext trägt hingegen den verharmlosenden Titel: „Gesetz zur Sicherung der Flüchtlingsunterbringung in Einrichtungen“. Dieses Gesetz ist ein weiterer formaljuristischer Mosaikstein, der herausbricht aus der bestehenden Gesetzesordnung und Rechtsstaatlichkeit Deutschlands.

Steuererhöhungen für Immobilieneigentümer voraus

Das Wort Immobil bedeutet „nicht beweglich“. Wertpapierdepots können über Rechtsstrukturen ins Ausland verlagert werden. Steuerpflichtige Bürger können ebenso ihren Wohnsitz verlagern und Auswandern, um sich steigender Steuerbelastungen zu entziehen. Immobilien können dies nicht. Sie können physisch nicht verlagert werden. Steuerrechtlich gilt das so genannte Belegenheitsprinzip. Das bedeutet das Besteuerungsrecht hat der Staat, indem die Immobilie liegt. Das ist ein großer Nachteil.

Im Jahr 2005 wurden in Deutschland die Grunderwerbsteuern reformiert. Das hat mittlerweile dazu geführt, dass sich die einstigen, moderaten Steuersätze von 3,5 Prozent in vielen Bundesländern nahezu verdoppelt haben.

qualitypool-nordrhein-westfalen-erhoeht-kurzfristig-die-grunderwerbsteuer-um-30-prozentGrunderwerbsteuern: Nur Bayern und Sachsen liegen noch bei 3,5 Prozent

In Deutschland gibt es mittlerweile mit Bayern und Sachsen nur noch zwei Bundesländer, die die Grunderwerbsteuern bislang noch nicht erhöht haben. Das Saarland, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben hingegen ihre Steuersätze bereits auf 6,5 Prozent erhöht. Zum 01. Juli 2015 hat auch das Bundesland Brandenburg nachgezogen und erhöht den Steuersatz auf den derzeitigen Höchstwert von 6,5 Prozent. Aus meiner Sicht befinden sich die einzelnen Bundesländer längst in einer Steuererhöhungsspirale.

Spanien hat bereits zweistellige Grunderwerbsteuern

Ich lebe seit rund 10 Jahren in Spanien auf Mallorca. Hier wurden die Grunderwerbsteuern bereits vor einigen Jahren auf einen Spitzenwert von 10 Prozent erhöht. Immobilien sind, wie das Wort schon sagt, nicht mobile Sachwerte. Immobilien können nicht wegziehen oder auswandern. Sie sind vollkommen transparent erfasst durch die Registrierung in den Grundbüchern.

Grunderwerbsteuern werden daher in naher Zukunft ebenso wie die Grundsteuern vor weiteren Erhöhungen stehen. Ich rechne damit, dass wir auch in Deutschland zukünftig Grunderwerbsteuern auf Immobilien und Grundstücke sehen werden in Richtung 10 Prozent, in Kombination mit massiv steigenden Grundsteuersätzen.

Haus zu verschenken!

Sie kennen wahrscheinlich aus den USA die zahlreichen Bilder mit den „For Sale“ (Zu verkaufen) Schildern vor Häusern nach Ausbruch der letzten großen Finanzkrise im Jahr 2008. Auch in meiner Wahlheimat Spanien gibt es diese Verkaufsschilder mit der landessprachigen Aufschrift „Se Vende“ an vielen Immobilienobjekten. In Deutschland hingegen ist diese direkte Verkaufsmethode eher unüblich.

Bei meinen umfassenden Recherchen in den letzten Wochen und Monaten zu den Gefahren der Besteuerung, Belastung oder gar Enteignung von Immobilien, bin ich in diesem Zusammenhang auf eine interessante, oder besser gesagt erschreckende Entwicklung gestoßen, die sich im Jahre 1924 in Deutschland nachweislich ereignet hat.

Die Geldentwertungs-Ausgleichssteuer

Am 14. Februar 1924 kam es infolge der dritten Steuerverordnung zur Einführung einer Zwangshypothek auf Immobilien in Form einer Geldentwertungs-Ausgleichssteuer in Preußen. Diese Steuer wurde damals umgangssprachlich Hauszinssteuer genannt. Die Inflationsgewinne der Immobilienbesitzer wurden dadurch komplett abgeschöpft und umverteilt. Die Immobilienpreise fielen in der Breite um mehr als 90 Prozent. Auf historischen Fotos aus dem Jahr 1924 sind Häuser zu erkennen mit Schildern „Haus zu verschenken“. In diesen Fällen hat die Steuerbelastung durch die Hauszinssteuer den Immobilienwert überstiegen.

Verstärken Sie den Kapitalschutz Ihrer Immobilien

Bei einer zunehmenden Anzahl der Deutschen steigt derzeit die Sorge vor einer möglichen Entwertung oder gar Enteignung ihrer Vermögenswerte. Immobilen scheinen hingegen für viele Eigentümer nach wie vor sehr sicher zu sein. Das hat vor allem emotionale Gründe, da Immobilienpreise keine sichtbaren, täglichen Wertschwankungen aufweisen.

Die Immobilienpreise in Deutschland sind längst durch die künstliche Niedrigzinspolitik verzerrt. Vor allem in Großstädten ist die Gefahr einer massiven Preisblase sehr groß. Neben den Marktpreisrisiken sind vielen Immobilienbesitzern die großen rechtlichen und steuerlichen Gefahren, die auf ihrem Immobilieneigentum wie ein Damoklesschwert lasten, überhaupt nicht bewusst. Grunderwerbsteuern und Grundsteuern werden bereits teilweise massiv erhöht. Auch eine Vermögensabgabe auf unbewegliches Immobilienvermögen ist zukünftig denkbar.

So schützen Sie Haus und Grund vor einer möglichen Zwangshypothek

Wie Sie sich davor schützen können, zeige ich meinen Premium-Lesern beispielsweise in meiner Monatsausgabe Oktober 2015 in meinem Beitrag „Immobilien: So schützen Sie Haus und Grund vor einer möglichen Zwangshypothek“.

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Kanada: Investieren Sie in das beste Land der Welt!

Eagles-Paradise-Premium-Resorts-grauSehr geehrte Damen und Herren,
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mein Lieblingsstaat außerhalb Europas ist Kanada. Das meine ich nicht aus Sicht eines Urlaubers, sondern vor allem aus Anlegersicht. In meiner positiven Einschätzung bestätigt mich der aktuelle Report des Reputation Institute. Das renommierte Forschungsinstitut mit Sitz in New York ist ein internationales Expertennetzwerk aus Wissenschaftlern und Praktikern.

Jährlich veröffentlicht das Institut den „Reputation Report“ zu den wirtschaftlich wichtigsten Staaten weltweit. Dabei wird das Ansehen der 55 Länder mit dem höchsten Bruttoinlandsprodukt untersucht, und zwar im Hinblick auf Kriterien wie Umwelt, Lebensqualität, Freundlichkeit, Sicherheit, politische Stabilität durch die Leistungsfähigkeit der Regierung, Rechtssicherheit bei Investitionen und Wirtschaftskraft.

Kanada erobert den 1. Platz von der Schweiz zurück

Im vergangenen Jahr wurde Kanada durch die Schweiz vom Spitzenplatz verdrängt. In diesem Jahr hat das flächenmäßig zweitgrößte Land unserer Welt den ersten Platz aber wieder zurückerobert. Diese Top-Platzierung ist dabei sehr stabil. Bereits 2011, 2012 und 2013 war Kanada Spitzenreiter.

Vielleicht fragen Sie sich, warum ich dem zwar renommierten, aber hierzulande relativ unbekannten „Reputation Report“ eine so große Beachtung beimesse? Das erkläre ich Ihnen sehr gerne. In unserer derzeitigen Welt verlieren immer mehr Menschen das Vertrauen in ganz entscheidende Grundpfeiler und Institutionen unseres täglichen Lebens, die uns eigentlich Halt und Orientierung geben sollten: Staaten, Politik, Wirtschaft, Gesellschaft, Sicherheit, Rechtsprechung, Geld und Banken.

Gerade die Griechenland-Rettungsmaßnahmen, die zahlreiche Menschen in unserem Land ablehnen oder mit großer Sorge für ihr eigenes Vermögen betrachten, sowie die absolut chaotische Flüchtlingspolitik sorgen aktuell mit Sicherheit für einen weiteren Vertrauensverlust in den deutschen Staat.

Nach meiner Einschätzung wird das auch im aktuellen Reputation Report des Jahres 2015 bereits sehr deutlich. Deutschland verliert 5 Plätze, mehr als alle anderen Länder aus den Top 20, und rutscht damit auf Rang 15 ab.

Darüber hinaus ist festzuhalten, dass Größe und Wirtschaftsstärke eines Landes keine Garanten für eine gute Reputation sind. Russland belegt den viertletzten Platz. China liegt abgeschlagen auf Rang 46. Selbst die USA, als großer nordamerikanischer Nachbar Kanadas, haben es nicht unter die TOP 20 geschafft.

Nationalflagge_KanadaDie fünf besten und schlechtesten Länder der Welt

Die fünf besten Länder unserer Welt sind derzeit Kanada, Norwegen, Schweden, die Schweiz und Australien.

Die fünf schlechtesten Länder unserer Welt sind laut dem aktuellen Reputation Report 2015 die Staaten Nigeria, Russland, Irak, Iran und Pakistan. Vor allem der massive Abstieg Russlands ist sehr bedenklich!

Vertrauen ist der Anfang von allem!

Der globale Ruf eines Landes entscheidet darüber, ob Menschen dort leben, investieren oder Urlaub machen möchten. Dadurch werden die Grundvoraussetzungen gelegt, damit ein Staat ökonomisch erfolgreich ist. Kanada erfüllt diese Voraussetzungen bestens, so dass auch Sie diese vorteilhaften Rahmenbedingungen für Ihre Investitionen in Kanada aktiv nutzen sollten.

Sei es als strategisches Standbein durch ein Bankkonto in Kanada fern der Systeme Europas, eine Investition in Kanadische Dollar oder kanadische Aktien über Ihr bestehendes Wertpapierdepot, alternative Lagerstätten für physische Edelmetalle oder den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Kanada.

Für all diese unterschiedlichen Bereiche finden Sie in meinem aktuellen Spezialreport „Kanada“ meine ausgewählten Recherchen und Analysen. Ich bin davon überzeugt, dass Sie mindestens eine Empfehlung finden, die Sie direkt in die Praxis umsetzen können. Für Ihr eigenes, vertrauensvolles Standbein in Kanada.

Süßwasserspeicher: Kanada verfügt über rund 2 Millionen Seen

Wenn Sie an Kanadas Rohstoffe denken, denken Sie wahrscheinlich vor allem an Bergbauprodukte wie Gold, oder Öl und Gas. Neben gigantischen Vorkommen in diesen Bereichen verfügt Kanada über enorme Holzreserven. 40 Prozent des kanadischen Landes ist von Wald bedeckt. Das entspricht ungefähr 10 Prozent des weltweiten Waldbestandes. 7,6 Prozent der Landmasse Kanadas besteht aus rund 2 Millionen Seen. Ein gigantischer Speicher für den wichtigsten Rohstoff der Menschheit für die Zukunft: sauberes Trinkwasser. Kanada verfügt damit über die größten Süßwasservorräte der Welt.

Nova Scotia: Mein Favorit als Banken- und Immobilienstandort

Davon konnte ich mich selbst schon persönlich überzeugen, bei einer Kanufahrt auf einem glasklaren kanadischen See in Nova Scotia (Neuschottland), nahe der Provinzhauptstadt Halifax.

Die zweitkleinste Provinz Kanadas ist mein Favorit als Finanzplatz für ein Bankkonto oder ein Wertpapierdepot in Kanada. Und als Standort für Grundstücks- und Immobilieninvestitionen in Kanada.

Die Themen meines Kanada-Spezialreports auf einen Blick

Editorial: Investieren Sie in das beste Land der Welt!

Trinkwasser: Kanada verfügt über den wichtigsten Rohstoff der Zukunft

Reputation Report 2015: Kanada hat den besten Ruf der Welt

Währung: So einfach legen Sie sich den Kanadischen Dollar in Ihrem Heimatland zu

Aktien: Mit diesem ETF investieren Sie kostengünstig in den kanadischen Aktienmarkt

Immobilien: Meine Top-Empfehlung für Ihr Immobilien-Investment in Kanada

Auslandstresor: Immer noch ein Geheimtipp: Tresormetalle in Toronto kaufen und lagern

Geldinfarkt_Markus_Miller_3DMarkus Miller: Die Welt vor dem Geldinfarkt!

Die derzeitigen Systemrisiken sind so hoch wie selten zuvor in den letzten Jahrzehnten. Deswegen sind und bleiben reale Werte, die frei von Schulden sind, eine ganz wichtige Strategie zur Schaffung Ihres persönlichen Fort Knox.

Die Probleme unseres kranken Geldsystems zu analysieren und zu erkennen, ist die eine Seite. Gesunde Alternativen aufzuzeigen ist jedoch viel wichtiger. Praktische Lösungsansätze liegen dabei zusätzlich in der enorm hohen Dynamik des technologischen Fortschritts.

Buchbestellung als Hardcover oder eBook!

Ich unterscheide mich von den zahlreichen Kritikern unseres derzeitigen Geldsystems vor allem dahingehend, dass ich die Vorteile der elektronischen Welt des bargeldlosen Zahlungsverkehrs mit den Vorteilen der physisch hinterlegten Welt der realen Werte heute schon kombiniere. Mein neues Buch können Sie neben dem Buchfachhandel und zahlreichen Online-Buchhändlern beispielsweise über Amazon bestellen. Als klassische, hochwertige Hardcover-Variante (Gebundene Ausgabe), oder auch als digitales eBook.

Die Welt vor dem Geldinfarkt bei Amazon kaufen!

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Port_Adriano_Hotel

Immobilienmarkt Mallorca – Der Mythos von den Traumrenditen!

Die Baleareninsel Mallorca ist aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit mit hervorragenden Flugverbindungen, dem milden Klima mit mehr als 300 Sonnentagen im Jahr, einer vielseitigen Landschaft und seines kristallklaren Meeres seit vielen Jahrzehnten eines der beliebtesten Feriendomizile in Europa. Gleiches gilt für Mallorca-Immobilien als Investitionsobjekte zur Kapitalanlage, für Zweitwohnsitze oder als Altersruhesitz für den Lebensabend im Süden.

Mallorca wird geprägt von einer medialen Maklertraumwelt

Der Immobilienmarkt auf Mallorca wird allen voran geprägt von werblichen Emotionen fern der Vernunft und Rationalität. Unzählige Immobilienmakler preisen in ihren Hochglanzprospekten Häuser und Wohnungen auf Mallorca als ein Stück Lebensqualität in Kombination mit einer pauschalen Werthaltigkeit und einem angeblich relativ sicheren Wertsteigerungspotential an.

Die Bandbreite an angebotenen Immobilien ist dabei sehr groß. Verkauft werden sowohl einfache Wohnungen und schlichte Häuser bis hin zu exklusiven Luxusvillen mit Preisen im höheren siebenstelligen Bereich. Nicht selten werden dabei in den Medien auf Initiative der Immobilienunternehmen vollkommen irrational bewertete Objekte hervorgehoben. Das Luxus-Anwesen des ehemaligen AWD-Chefs Carsten Maschmeyer in Port Andratx ist dafür ein Musterbeispiel.

38 Millionen Euro für 1.200 Quadratmeter Wohnfläche

Sieben Schlafzimmer, sieben Badezimmer, vier Garagen, 7.500 Quadratmeter Grundstück, 1.200 Quadratmeter Wohnfläche bei 300 Quadratmeter Terrasse mit einem eigenen Meerzugang steht hier ein vollkommen irrationaler Verkaufspreis von sage und schreibe 38 Millionen Euro gegenüber. Von derart fiktiven Wertentwicklungen sollten sich aber gerade Privatanleger nicht blenden lassen. Der Immobilienerwerb auf Mallorca bringt zahlreiche Besonderheiten und Fallstricke rechtlicher Natur mit sich.

Den Immobiliengesetzen in Spanien fehlt die Rechtssicherheit

Spanien hat seine eigenen Immobiliengesetze, bei denen die jüngere Geschichte zeigt, dass diese eine absolut unzureichende Planungssicherheit für Immobilieninvestoren bieten. Immobilien haben für einen klammen Staat mit Geldbedarf den Vorteil, dass sie bei einer Verschlechterung der rechtlichen Rahmenbedingungen durch zusätzliche Steuern und Abgaben eben nicht einfach auswandern können. Eine Privatperson kann ihren Wohnsitz verlegen in ein attraktives Land. Selbst ein Unternehmen kann seinen Firmensitz relativ schnell verlagern an einen alternativen Standort mit attraktiven Rahmenbedingungen. Immobilien und deren Eigentümer haben diese Flexibilität nicht.

Ausschlaggebend für eine Immobilieninvestition auf Mallorca sollten nicht die blumigen Aussagen der Makler mit Ihren Versprechen von Traumhäusern und Traumrenditen sein, sondern rein die rationale Berechnung der Nettomietrendite. Auf Grundlage der vorliegenden steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, in Kombination mit den wirtschaftlichen Fakten.

Überprüfen Sie immer die Nettomietrendite eines möglichen Kaufobjektes

Ich habe in meiner langen Zeit auf Mallorca schon zahlreiche Immobilienmakler getroffen, die den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrenditen nicht kennen. Dadurch ist jede Immobilienempfehlung seitens eines solchen Maklers aus meiner Sicht ein inkompetentes bis unseriöses Raten mit Zahlen.

Die Kaufnebenkosten auf Mallorca sind doppelt so hoch wie in Deutschland

Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der erzielbaren Jahresmieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis einer Immobilie. Bei der Nettomietrendite werden zusätzlich die ursprünglichen Kaufnebenkosten wie auch die laufenden Kosten berücksichtigt.

Dadurch wird der Jahresreinertrag über die Nettomietrendite bereinigt um oftmals vollkommen unterschätzte Kostenblöcke wie die enormen Kaufnebenkosten für Notare, Anwälte, Maklergebühren oder Grunderwerbsteuern. Die Grunderwerbsteuern auf Mallorca betragen zwischen 8 und 10 Prozent. Breits ab einem Kaufpreis von 600.000 Euro beträgt allein die Grunderwerbsteuer 10 Prozent.

Auch fortlaufende gemeindliche Steuern auf Grund und Boden oder Müll, sowie allen voran die Instandhaltungskosten werden meist vollkommen unterschätzt. Ein Haus am Meer verbunden mit dementsprechenden Witterungseinflüssen hat einen Instandhaltungsaufwand, der signifikant höher liegt als ein vergleichbares Objekt in Deutschland.

Die Nettomietrenditen auf Mallorca bewegen sich zwischen 1,5 bis 2,5 Prozent vor Steuern!

Nach zahlreichen Analysen in den unterschiedlichsten Vermietungsobjekten auf Mallorca im Bereich von Kaufpreisniveaus zwischen 500.000 Euro und 1,5 Millionen Euro liegen die realistischen Nettomietrenditen vor Steuern nach meiner Einschätzung überwiegend im Bereich zwischen 1,5 Prozent und 2,5 Prozent.

Seitens der Bauträger, Makler oder allgemein der Immobilienverkäufer werden dagegen überwiegend die weit schöner zu verkaufenden Bruttomietrenditen für Investitionsobjekte ausgewiesen. Diese gehen nicht selten zusätzlich noch von vollkommen realitätsfernen Wunschannahmen und viel zu positiven Phantasieeinnahmen bei gleichzeitig viel zu geringen laufenden Kosten aus, die in der Praxis schlicht nicht erzielbar sind.

Meine Empfehlung für Mallorca: Mieten statt kaufen

Selbstverständlich gibt es auf Mallorca auch attraktive Objekte, die ein hohes Wertsteigerungspotential haben. Um diese zu finden, dürfen Sie sich aber nicht auf das Marketinggeschwätz der Makler verlassen. Ich rate dazu, eine rationale und realistische Renditebetrachtung zu erstellen. Kaufinteressenten sollten dabei absolut konservativ rechnen. Das bedeutet ein mögliches Wertsteigerungspotential basierend auf Vergangenheitswerten sollte in der Berechnung erst gar nicht berücksichtigt werden.

Die Renditeberechnung als Grundlage der Kaufpreisbeurteilung sollte darüber hinaus rein auf der Nettomietrendite liegen. Niedrige Nettomietrenditen sind schlecht für Käufer und Hausbesitzer. Im Umkehrschluss führt diese einfache Beurteilung dazu, dass in den allermeisten Fällen die Miete einer Mallorca-Immobilie weit empfehlenswerter ist als der Kauf. Alternativ finden Sie weit effizientere Anlageklassen für Ihr Kapital, aus denen Sie als Kapitalanleger dann ganz bequem ihre niedrigen Mietzahlungen für ihre Mallorca-Immobilie bestreiten können. Auch rechtlich und steuerlich ergeben sich so massive Vorteile. Ein Mietvertrag ist sehr schnell beendet im Bedarfsfall. Sei es aus wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen oder rein persönlichen Gründen.

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Globale Sachwerte: Immobilien im Ausland

Mehr als 500 000 Deutsche haben nach einer Studie des Bonner Empirica-Instituts schon Immobilien im Ausland gekauft, jeder Vierte von ihnen ein Apartament, eine Finca oder eine Villa in Spanien.

Die Deutschen sind nicht nur Reiseweltmeister – sie interessieren sich auch für den Erwerb von Auslands-Immobilien. Besonders beliebt sind dabei Häuser in Spanien, Italien oder Frankreich. Doch auch deutsche Urlaubsregionen an der Nord- oder Ostsee sind bei vielen begehrt. Vorteil: Weder Sprachbarrieren noch rechtliche Unklarheiten, wie sie bisweilen beim Erwerb von Auslandsimmobilien bestehen, können sich als Fallstricke erweisen.

Ferienimmobilien: Heimat versus Ausland

Neben den landschaftlichen Reizen vieler Deutscher Regionen sprechen vor allem auch wirtschaftliche Gründe für eine Ferienimmobilie in der Heimat: In klassischen Auslandszielen – insbesondere Spanien – gab es in den vergangenen Jahren drastische Preissprünge. Wer eine Ferienimmobilie im Inland besitzt, hat zudem kürzere Anfahrtswege und kann seinen Ferienaufenthalt ohne großen Vorlauf planen. Die Vermietung des Feriendomizils an andere Urlauber kann zudem die Kosten für den Unterhalt anteilig decken.

Wer eine Immobilie fern der Heimat kauft, sollte auf Nummer Sicher gehen. Besonders wenn es um die Finanzierung geht, ist kompetente Beratung ganz entscheidend. Und allein schon aus sprachlichen Gründen ist oft ein deutscher Baufinanzierer in der Heimat oder auch vor Ort die erste Wahl.

Wichtig ist bei der Finanzierung der Ferienimmobilie ein möglichst hoher Eigenkapital-Anteil. Wer über wenig oder gar kein eigenes Geld für den Ferienhauskauf verfügt, findet im ungünstigen Fall gar keine Bank, die zur Finanzierung bereit ist. Denn für die Bank ist eine Ferienimmobilie in einem fremden Land mit höheren Risiken behaftet: Im Falle der Insolvenz des Käufers kann das Kreditinstitut nicht so einfach die Zwangsversteigerung einleiten, wie das bei deutschen Immobilien der Fall ist. Auch die Beurteilung in Hinblick auf Bauqualität, Werthaltigkeit und Preis einer Immobilie in einem fremden Land ist für eine Bank schwierig. Als Sicherheit kann aber zum Beispiel eine Hypothek auf die lastenfreien eigenen vier Wände in Deutschland dienen.

Eintrag im Grundbuch zur Darlehens-Sicherung

Seit der Liberalisierung des Bankenmarktes in den EU-Mitgliedsländern 1991 können Darlehen aber auch auf der ausländischen Immobilie selbst abgesichert werden. Das kommt besonders Erwerbern von Auslandsimmobilien entgegen, die eine strikte Trennung ihres Wohneigentums in Deutschland von dem ausländischen wünschen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass für die Darlehenssicherung dann auch Hypotheken im ausländischen Grundbuch eingetragen werden müssen, einschließlich notarieller Beurkundung. Erfahrungsgemäß sind aber solche Nebenkosten wie Gebühren für Gerichte und Notare meist deutlich höher als in Deutschland

Andere Länder, andere Sitten: Besonderheiten im Ausland

Die Niederlassungsfreiheit innerhalb der Europäischen Union öffnet viele Horizonte. Im Prinzip kann man überall zwischen Finnland und Spanien seinen Traum verwirklichen. Der Kauf einer Immobilie im europäischen Ausland ist heute kaum komplizierter als in Deutschland. Allerdings werden Kaufwillige mit fremden Rechtssystemen und anderen Vorschriften und Gesetzen konfrontiert. So gilt zum Beispiel in manchen Ländern schon eine mündliche Absprache als verbindlicher Vertrag. Bei einem Spontankauf muss man unter Umständen mit einem bösen Erwachen rechnen, zum Beispiel, wenn sich herausstellt, dass man das idyllische Häuschen am Meer gar nicht ausbauen darf.

Wichtig: Eine Vertrauensperson vor Ort

Bei der Suche nach der Traumimmobilie sollte man deshalb rational vorgehen. Nur wer das Objekt seiner Wünsche genau unter die Lupe nimmt und fachmännischen Rat einholt, wird wirklich Freude an seiner Ferienimmobilie haben. Eine Vertrauensperson vor Ort ist ebenfalls hilfreich.

Bauen und Renovieren im Ausland erfordert ein höheres Maß an Organisation – und Zeit. Man muss sich genau über die Bauvorschriften informieren und zuverlässige Bauleiter und Handwerker engagieren. Da ist es wichtig, dass man die einheimischen Gepflogenheiten kennt und die Sprache spricht.

Tipps für den Immobilienkauf im Ausland

1. Bewahren Sie kühlen Kopf und lassen Sie sich nicht in Urlaubslaune zu einem Spontankauf verleiten. Auch ein scheinbar einmaliges Angebot muss kritisch begutachtet werden. Stellen Sie Vergleiche mit anderen Objekten vor Ort an. Schnäppchen haben meistens einen Haken.

2. Prüfen Sie, ob die Region wirklich Ihren Bedürfnissen entspricht. Wie sieht die Infrastruktur aus? Liegt Ihnen die Mentalität der Menschen? Lässt sich hier wirklich all das realisieren, was Sie sich für die Zukunft wünschen? Wichtig für einen potenziellen Altersruhesitz: Wie sieht es mit der medizinischen Versorgung aus?

3. Informieren Sie sich genau über das Objekt Ihres Interesses. Bei Gebrauchtobjekten sollten Sie prüfen: Hat der Vorbesitzer alle Steuern bezahlt? Gibt es spezielle Bauvorschriften oder Nutzungsbeschränkungen? Sind Aus- und Umbauten überhaupt erlaubt? Wie sieht die Bausubstanz aus? Ziehen Sie zur Sicherheit auch einen Sachverständigen zu Rate.

4. Vergessen Sie in Ihrer Kalkulation nicht die Nebenkosten. Für Gutachten, Notarkosten, Erwerbsteuern und Grundbucheintragungen sollten Sie bis zu 20 Prozent des Kaufpreises rechnen.

5. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist. Dazu sind ein Grundbuchauszug, meistens aber auch zusätzliche Nachforschungen durch Makler oder Anwälte nötig.

6. Schalten Sie für den Kaufvertrag einen Notar ein, und zwar auch in Ländern, in denen dies nicht vorgeschrieben ist.

7. Ziehen Sie einen Dolmetscher hinzu und lassen Sie diesen besonders die Vertragsbedingungen Wort für Wort übersetzen.

8. Sind Anzahlungen üblich, in Spanien beispielsweise können das bis zu 40 Prozent der Kaufsumme sein, sollte zuerst ein Vorvertrag abgeschlossen werden. Der Verkäufer muss entsprechende Sicherheiten leisten.

9. Bestehen Sie vor Zahlung der endgültigen Kaufsumme auf einer Eintragung ins Grundbuch, beziehungsweise eines entsprechenden Registers. Nur so verhindern Sie, dass das Objekt anderweitig verkauft oder belastet werden kann.

10. Kalkulieren Sie die Unterhaltskosten genau. Ein Objekt, das wegen Pool und Garten ständig gepflegt werden muss, zieht höhere Folgekosten nach sich. Die Immobilie muss auch in Abwesenheit des Eigners betreut werden. Auch für regionale Steuern, kommunale Gebühren und Wasser muss man mitunter erhebliche Kosten einplanen.

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Staatlicher Kapitalhunger: Anleihen sind zu überprüfen

Wieso steigen die Zinsen nicht endlich angesichts der überbordenden Staatsdefizite und Gelddruck-Aktionen?

Die Schuldenblase ist noch nicht geplatzt. Die ausstehenden Kredite in Relation zur Wirtschaftsleistung sind in den meisten Ländern nicht zurückgegangen, sondern sogar weiter gewachsen. Das Kreditwachstum hat sich einfach von privater auf die staatliche Seite verlagert und wird durch die überaus lockere Zinspolitik der Notenbanken weiter gefördert. Tragbar ist der Schuldenberg nur dank den immer noch rekordtiefen Zinsen. Steigen die Zinsen jedoch wieder, droht die altbekannte Negativspirale aus Zahlungsausfällen, Konkursen und Rezession.

Die Zinsen werden sich verteuern, wenn die Qualität der Schuldner abnimmt.

Dazu bedarf es keiner Zentralbank. Fallende Bondkurse erhöhen die laufende Marktrendite der schlechten Schuldner. Der Fall Griechenland ist das jüngste Beispiel. Der Fall Argentinien war ähnlich. Dass die Qualität vieler Staatsanleihen schlechter geworden ist, ist unbestritten.

Die Aktienmärkte haben mit der Griechenlandkrise einen Schuss vor den Bug erhalten, haben diesen Dämpfer in den letzten Tagen aber gut weggesteckt. Dennoch darf die ganze Situation nicht verharmlost werden. Denn die Bankenkrise hat im Grunde genommen genau gleich angefangen. Zuerst knickten ein paar kleinere Banken ein, bevor die große Lawine niederging.

Und heute? Bei den Staaten haben wir dieselben Rahmenbedingungen

Wiederum sind die Schuldner von den Ratingagenturen viel zu gut eingestuft. Oder glauben Sie wirklich, dass die faktisch bankrotten USA ein AAA Rating verdient haben? Sogar das Standing von Deutschland wird bezweifelt! Jedes Unternehmen mit derart maroden Finanzen hätte schon längst den Gang zum Konkursrichter antreten müssen!

Die Staaten haben aber einen ganz entscheidenden Vorteil: Sie können den Schuldenberg praktisch beliebig hoch auftürmen. Ein Staatsbankrott ist zwar möglich. Wir gehen aber davon aus, dass das System weiter mit frischem Geld versorgt wird. Die Zeche werden einmal mehr die nachfolgenden Generationen bezahlen. Aber wenn interessiert das schon, schließlich leben die Politiker im Hier und Jetzt und wollen ihre Wiederwahl nicht mit unpopulären Maßnahmen gefährden.

Der Mechanismus ist im Kern simpel: Die Zinsen steigen und führen zu Zahlungsausfällen und Rezession – es droht eine Deflation durch die drückende Last der Schuldenberge – die Notenbanken pumpen wieder mehr Geld in das System – die Deflationsgefahr wird gebannt und die Märkte erholen sich wieder – dann droht wieder Inflation und die Zinsen steigen. Der Ausbruch aus dieser letzten Inflationsspirale gelang erst, als der damalige Chef des FED, Paul Volcker die Leitzinsen auf 20 % anhob und damit der Inflation das Genick brach und die Doppelrezession von 1980 und 1982 einleitete. Von einem solchen politischen Willensakt sind wir heute aber meilenweit entfernt, ja er ist geradezu undenkbar. Die Schuldenlast in Relation zum BIP ist zudem viel höher als Ende der 1970er Jahre.

Auch in diesen Tagen gilt die alte Regel: Je höher die Verschuldung, umso geringer die Schuldnerqualität!

Die Konsequenz daraus lautet: Die Bonität fast aller Staatsanleihen sinkt. Die Anleger verlangen eine höhere Prämie (sprich Zinsen) für Anleihen. Deshalb wird zwar keine Blase platzen, aber nach über 30 Jahren Anleihe-Hausse ist die Zeit fallender Zinsen (seit 1981) demnächst vorbei. Anleihen versprechen heute Sicherheit trotz all den so plausiblen wie düsteren Argumenten dagegen.

Eine ganze Generation von Analytikern und Anleger kann sich einfach nicht vorstellen, dass die Zinsen wieder steigen werden. Ausgerechnet diejenigen, die für ihre Anlagen Sicherheit suchen, sind die größten Investoren in Bonds. Die Anleihe-Quoten erreichen bei vielen Versicherungen bis 80 %. Deutsche Versicherer sind dabei absolute Spitzenreiter. Eine Abstufung der Anleihe-Qualitäten führt über kurz oder lang zu Kursverlusten. Zwischen 15 und 20 % aller Anleihen sind nicht das wert, was draufsteht.

Wer also seine fünf Sinne beisammen hat, kann seinen Schwerpunkt unmöglich länger in Anleihen sehen. Es ist effektiv davon auszugehen, dass viele dieser Papiere in den nächsten Jahren unter Druck geraten, weil die Zinsen steigen und, logisch die Kurse fallen werden. Wie Großanleger dieses Risiko absichern wollen wird eine große Herausforderung.

Wir empfehlen deshalb die Hände von Rentenfonds wegzulassen!

Seit 2000 wurden zwei schwierige Phasen der Wirtschaftsentwicklung durch massiv reduzierte Zinsen repariert. Einmal die Internet – Krise inkl. 9/11 und zum anderen die Finanzkrise inkl. Lehman-Effekt, (ausgelöst durch steigende Zinsen ab 2007). Ohne diese Eingriffe der Notenbanken, gäbe es heute keine so niedrigen Zinsen bzw. so hohe Kurse in den Anleihen. Die Aktienanlage erwies sich im vergangenen Jahrzehnt als ein Zyklusspiel. Für Daueranleger wurde es ein Verlust.

Jede Verschuldungs-Orgie mündet bekanntlich in einem Entzug, wenn wieder mit Sparen begonnen werden muss. In einer Entschuldungsphase nimmt die Qualität der Schulden grundsätzlich ab, wie dies ab 1929 bis Ende der 30er Jahre, bzw. kurz nach dem Zweiten Weltkrieg in allen Phasen nachzuvollziehen war. Es galt nicht nur für die Kriegsschulden des Deutschen Reichs, sondern auch für die Mehrzahl aller Schulden, die im Londoner Schuldenabkommen geregelt worden sind.

Auch Daves- und Young-Anleihen gehörten dazu, heute klingen nur die Namen und Begriffe anders. Die Aktienmärkte haben in der Talfahrt der Entschuldung genau das Gegenteil gemacht. Der amerikanische Aktienmarkt ist nach dem großen Crash 1929 in den Folgejahren mehr als 350 % gestiegen. Der Grund war nicht nur, dass Aktien billig waren, sondern sie waren die einzige Alternative als dauerhaftes und werthaltiges Investment.

PIMCO, einer der größten Rentenfonds der Welt, hat kürzlich veröffentlicht, dass Anleihepositionen abgebaut werden und die Mittel in neue Aktienfonds verschoben werden. Das erscheint uns clever und weitsichtig. Im Super-Anleihe Jahr 2009 hat die Allianz plus 4,5 % Ertrag aus Kapitalanlagen erwirtschaftet, das ist nicht einmal das Minimum von 5 % um eine auskömmliche Überschussdividende im Lebensversicherungs-Geschäft zu gewährleisten.

Deutsche Lebensversicherungen sind mit die größten Anleihen-Investoren

Die deutschen Versicherer wurden in den letzen zehn Jahren aus den größten Aktienbesitzern zu den größten Investoren in Rentenpapieren. Die Aktienquote hat sich von 28 % auf 3 % reduziert!

Wir gehen von einer dramatischen Wende in der Asset-Allocation aus, der sich auch Versicherungen nicht entziehen können, wollen sie nicht permanent der Entwicklung hinterherlaufen. Wir gehen von einer Zeitenwende aus, raus aus Nominalwerten – rein in Sachwerte, wie Aktien, Gold und natürlich Immobilien.

Der Beitrag stammt von den Experten von Finanzkontor S.L. mit Hauptsitz in Palma de Mallorca und Ihrem Geschäftsführer Christoph Albeck. Weitere Informationen erhalten Sie auch direkt bei: FINANZKONTOR S.L.

Fazit Markus Miller

Ich teile diese Analyse und Einschätzung. Als Abonnent und Leser meines Anlage- und Wirtschaftsmagazins „Kapitalschutz vertraulich“ erhalten Sie in der kommenden Monatsausgabe (Juni/10) ein ideales Produkt aus dem ETF-Segment, mit welchem Sie direkt von fallenden Euro-Staatsanleihenkursen und steigenden Zinsen profitieren können!

(c) Markus Miller, Geschäftsführer GEOPOLITICAL.BIZ S.L.U.

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