Schlagwort-Archiv: Auslandsimmobilien

Belastungen für Immobilien voraus!

ImmobilieSehr geehrte Damen und Herren,
geschätzte GEOPOLITICAL.BIZ Community,

Staaten versuchen den Abbau ihrer Schuldenberge und werden dabei immer ungenierter. Über Steuererhöhungen, Inflation, kalte Progression und finanzielle Repression durch neue Steuern und Sonderbelastungen auf bestimmte Kapitalvermögen wird sich der Fiskus auch einen Teil Ihrer Vermögenswerte holen. Dazu werden auch Ihre Immobilien gehören. Die Hälfte des Vermögens deutscher Bürger steckt in Immobilien, das ist zu verlockend für den Fiskus. Immobilieneigentümer sind zudem über die Grundbücher absolut eindeutig erfasst, dadurch leicht zuordenbar und belastbar.

Immobilien können weder rechtlich auswandern noch steuerlich verlagert werden

Das Wort Immobil bedeutet „nicht beweglich“. Eben weil sie nicht mobil sind, können Immobilien wie Häuser oder Grundstücke auch nicht auswandern. Sie können physisch nicht ins Ausland verlagert werden, allenfalls indirekt, indem man seine Immobilie im Inland verkauft und im Gegenzug eine Auslandsimmobilie erwirbt.

Steuerrechtlich gilt bei Immobilienvermögen das so genannte Belegenheitsprinzip. Das bedeutet, das Besteuerungsrecht hat der Staat, in dem die Immobilie liegt. Das ist ein ganz großer Nachteil gegenüber mobilen Sachwerten.

Zwangshypotheken: 1923 und 1948 müssen für Immobilieneigentümer eine Warnung sein

Bei Aktien werden sehr häufig die großen Crashs von 1929 und 1987 als warnende Beispiele herangezogen. Für private Immobilienbesitzer gibt es auch zwei einschneidende Jahreszahlen aus der jüngeren Geschichte. Sowohl 1923 als auch 1948 kam es nach den Währungsreformen zu staatlichen Zwangshypotheken. Ich halte es nicht für unwahrscheinlich, dass man auch in Deutschland noch einmal auf diese Geldbeschaffungsmaßnahme zurückgreift.

Die Zwangshypothek am Beispiel von 1948

Die Auswirkungen einer Zwangshypothek erläutere ich Ihnen an einem Beispiel aus der jüngeren Geschichte Deutschlands. Die Währungsreform von 1948 führte zur Deutschen Mark als alleinigem gesetzlichem Zahlungsmittel. Im Zuge dieser Währungsreform wurde die Geldmenge durch die Umstellung wirkungsvoll zu Lasten der Bürger verringert. Genau dieser Effekt wird auch in der Zukunft eines Tages wieder notwendig sein.

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Bild: 100 Deutsche Mark Banknote der Serie des Jahres 1948

Die neue D-Mark wurde um 90 % abgewertet!

Die ersten Notierungen in Deutscher Mark lagen um mehr als 90 Prozent unter den letzten Reichsmark-Kursen. Immobilienbesitzer erhielten Zwangshypotheken eingetragen. Die Hälfte des ermittelten Immobilienwertes musste verteilt auf 30 Jahre in 120 vierteljährlichen Raten in einen neu eingerichteten Lastenausgleichsfonds einbezahlt werden. Bei einem Immobilienwert von 150.000 Mark mussten also monatlich 625 D-Mark über 30 Jahre zurückbezahlt werden, auf ein einst lastenfreies Vermögen!

Immobilieneigentümer stehen vor zunehmenden Steuerbelastungen

Aktuell gibt es in Deutschland bereits sehr bedenkliche Entwicklungen, Immobilieneigentümer finanziell zu schröpfen. Allein in den letzten anderthalb Jahren hat die Hälfte der deutschen Bundesländer die Grunderwerbsteuer teilweise massiv erhöht. Auch die Grundsteuern können bei Bedarf sehr schnell und sehr deutlich angehoben werden, ohne dass eine generelle Vermögensteuer oder Zwangsabgabe eingeführt werden muss. Durch den Zensus 2011 ist der Immobilienbesitz in Deutschland zusätzlich zu den Grundbüchern noch ein Stück transparenter geworden für den Staat.

In der Vergangenheit wurden Vermieter von Immobilien in Krisenphasen durch den Staat wiederholt mit Mietpreisfestschreibungen belastet. Dadurch war ein Inflationsausgleich nicht mehr realisierbar. Wie schnell eine solche Mietpreisfestschreibung eingeführt werden kann, zeigt die neu eingeführte Mietpreisbremse. Das ist für mich ein weiteres Warnsignal.

Seit dem 01.01.2015 gibt es ein neues EU-Immobilienmeldegesetz

Neben diesen Entwicklungen aus Deutschland gibt es in der EU ein derzeit noch vollkommen unbekanntes neues Gesetz, das alle EU-Mitgliedstaaten dazu verpflichtet, Daten von Immobilien und ihren Eigentümern automatisch untereinander auszutauschen. Das Gesetz mit dem Namen EUAHiG ist bereits seit dem 01.01.2015 in Kraft. Die relevanten Informationen – wie beispielsweise Eigentum an unbeweglichem Vermögen und Einkünfte daraus (§ 7 Abs. 1 Nr. 5 EUAHiG) – werden ohne vorheriges Ersuchen automatisch übermittelt. Betroffen sind natürliche wie juristische Personen.

ssb_rechtsschutzreport_coverBelasten Sie Ihre Immobilienwerte vorsorglich selbst, bevor es andere tun!

Feuer lässt sich bekanntermaßen nicht nur mit Wasser bekämpfen, sondern auch mit einem Gegenfeuer. Gleiches gilt auch für Belastungen. Wenn Sie die Sorge haben, dass Ihre unbelasteten Immobilien durch Dritte mit einer Zwangs- oder Sicherungshypothek belastet werden könnten, dann ist es überlegenswert, Ihr Eigentum vorsorglich einfach selbst durch eine erstrangige Hypothek mit Schulden zu belegen. Vor allem in der derzeitigen Niedrigzinsphase ist das sinnvoll.

Das frei werdende Kapital können Sie dann wiederum anderweitig veranlagen, beispielsweise in Immobilien im Ausland oder in mobile Sachwerte wie Aktien, Edelmetalle oder Diamanten, die Sie wiederum außerhalb der EU verwahren. Dadurch bleiben Sie in einem Krisenfall flexibler. Im Rahmen meines Magazins Kapitalschutz vertraulich habe ich einen Sonderreport erstellt mit dem Titel: Die 6 besten Kapitalschutzstrategien für Immobilien! Diesen können Sie als bestehender oder neuer Abonnent von Kapitalschutz vertraulich sehr gerne anfordern.

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Immobilienmarkt Mallorca – Der Mythos von den Traumrenditen!

Die Baleareninsel Mallorca ist aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit mit hervorragenden Flugverbindungen, dem milden Klima mit mehr als 300 Sonnentagen im Jahr, einer vielseitigen Landschaft und seines kristallklaren Meeres seit vielen Jahrzehnten eines der beliebtesten Feriendomizile in Europa. Gleiches gilt für Mallorca-Immobilien als Investitionsobjekte zur Kapitalanlage, für Zweitwohnsitze oder als Altersruhesitz für den Lebensabend im Süden.

Mallorca wird geprägt von einer medialen Maklertraumwelt

Der Immobilienmarkt auf Mallorca wird allen voran geprägt von werblichen Emotionen fern der Vernunft und Rationalität. Unzählige Immobilienmakler preisen in ihren Hochglanzprospekten Häuser und Wohnungen auf Mallorca als ein Stück Lebensqualität in Kombination mit einer pauschalen Werthaltigkeit und einem angeblich relativ sicheren Wertsteigerungspotential an.

Die Bandbreite an angebotenen Immobilien ist dabei sehr groß. Verkauft werden sowohl einfache Wohnungen und schlichte Häuser bis hin zu exklusiven Luxusvillen mit Preisen im höheren siebenstelligen Bereich. Nicht selten werden dabei in den Medien auf Initiative der Immobilienunternehmen vollkommen irrational bewertete Objekte hervorgehoben. Das Luxus-Anwesen des ehemaligen AWD-Chefs Carsten Maschmeyer in Port Andratx ist dafür ein Musterbeispiel.

38 Millionen Euro für 1.200 Quadratmeter Wohnfläche

Sieben Schlafzimmer, sieben Badezimmer, vier Garagen, 7.500 Quadratmeter Grundstück, 1.200 Quadratmeter Wohnfläche bei 300 Quadratmeter Terrasse mit einem eigenen Meerzugang steht hier ein vollkommen irrationaler Verkaufspreis von sage und schreibe 38 Millionen Euro gegenüber. Von derart fiktiven Wertentwicklungen sollten sich aber gerade Privatanleger nicht blenden lassen. Der Immobilienerwerb auf Mallorca bringt zahlreiche Besonderheiten und Fallstricke rechtlicher Natur mit sich.

Den Immobiliengesetzen in Spanien fehlt die Rechtssicherheit

Spanien hat seine eigenen Immobiliengesetze, bei denen die jüngere Geschichte zeigt, dass diese eine absolut unzureichende Planungssicherheit für Immobilieninvestoren bieten. Immobilien haben für einen klammen Staat mit Geldbedarf den Vorteil, dass sie bei einer Verschlechterung der rechtlichen Rahmenbedingungen durch zusätzliche Steuern und Abgaben eben nicht einfach auswandern können. Eine Privatperson kann ihren Wohnsitz verlegen in ein attraktives Land. Selbst ein Unternehmen kann seinen Firmensitz relativ schnell verlagern an einen alternativen Standort mit attraktiven Rahmenbedingungen. Immobilien und deren Eigentümer haben diese Flexibilität nicht.

Ausschlaggebend für eine Immobilieninvestition auf Mallorca sollten nicht die blumigen Aussagen der Makler mit Ihren Versprechen von Traumhäusern und Traumrenditen sein, sondern rein die rationale Berechnung der Nettomietrendite. Auf Grundlage der vorliegenden steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, in Kombination mit den wirtschaftlichen Fakten.

Überprüfen Sie immer die Nettomietrendite eines möglichen Kaufobjektes

Ich habe in meiner langen Zeit auf Mallorca schon zahlreiche Immobilienmakler getroffen, die den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrenditen nicht kennen. Dadurch ist jede Immobilienempfehlung seitens eines solchen Maklers aus meiner Sicht ein inkompetentes bis unseriöses Raten mit Zahlen.

Die Kaufnebenkosten auf Mallorca sind doppelt so hoch wie in Deutschland

Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der erzielbaren Jahresmieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis einer Immobilie. Bei der Nettomietrendite werden zusätzlich die ursprünglichen Kaufnebenkosten wie auch die laufenden Kosten berücksichtigt.

Dadurch wird der Jahresreinertrag über die Nettomietrendite bereinigt um oftmals vollkommen unterschätzte Kostenblöcke wie die enormen Kaufnebenkosten für Notare, Anwälte, Maklergebühren oder Grunderwerbsteuern. Die Grunderwerbsteuern auf Mallorca betragen zwischen 8 und 10 Prozent. Breits ab einem Kaufpreis von 600.000 Euro beträgt allein die Grunderwerbsteuer 10 Prozent.

Auch fortlaufende gemeindliche Steuern auf Grund und Boden oder Müll, sowie allen voran die Instandhaltungskosten werden meist vollkommen unterschätzt. Ein Haus am Meer verbunden mit dementsprechenden Witterungseinflüssen hat einen Instandhaltungsaufwand, der signifikant höher liegt als ein vergleichbares Objekt in Deutschland.

Die Nettomietrenditen auf Mallorca bewegen sich zwischen 1,5 bis 2,5 Prozent vor Steuern!

Nach zahlreichen Analysen in den unterschiedlichsten Vermietungsobjekten auf Mallorca im Bereich von Kaufpreisniveaus zwischen 500.000 Euro und 1,5 Millionen Euro liegen die realistischen Nettomietrenditen vor Steuern nach meiner Einschätzung überwiegend im Bereich zwischen 1,5 Prozent und 2,5 Prozent.

Seitens der Bauträger, Makler oder allgemein der Immobilienverkäufer werden dagegen überwiegend die weit schöner zu verkaufenden Bruttomietrenditen für Investitionsobjekte ausgewiesen. Diese gehen nicht selten zusätzlich noch von vollkommen realitätsfernen Wunschannahmen und viel zu positiven Phantasieeinnahmen bei gleichzeitig viel zu geringen laufenden Kosten aus, die in der Praxis schlicht nicht erzielbar sind.

Meine Empfehlung für Mallorca: Mieten statt kaufen

Selbstverständlich gibt es auf Mallorca auch attraktive Objekte, die ein hohes Wertsteigerungspotential haben. Um diese zu finden, dürfen Sie sich aber nicht auf das Marketinggeschwätz der Makler verlassen. Ich rate dazu, eine rationale und realistische Renditebetrachtung zu erstellen. Kaufinteressenten sollten dabei absolut konservativ rechnen. Das bedeutet ein mögliches Wertsteigerungspotential basierend auf Vergangenheitswerten sollte in der Berechnung erst gar nicht berücksichtigt werden.

Die Renditeberechnung als Grundlage der Kaufpreisbeurteilung sollte darüber hinaus rein auf der Nettomietrendite liegen. Niedrige Nettomietrenditen sind schlecht für Käufer und Hausbesitzer. Im Umkehrschluss führt diese einfache Beurteilung dazu, dass in den allermeisten Fällen die Miete einer Mallorca-Immobilie weit empfehlenswerter ist als der Kauf. Alternativ finden Sie weit effizientere Anlageklassen für Ihr Kapital, aus denen Sie als Kapitalanleger dann ganz bequem ihre niedrigen Mietzahlungen für ihre Mallorca-Immobilie bestreiten können. Auch rechtlich und steuerlich ergeben sich so massive Vorteile. Ein Mietvertrag ist sehr schnell beendet im Bedarfsfall. Sei es aus wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen oder rein persönlichen Gründen.

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